Журнал ФЕРМЕР
» » » Помощь юриста: Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли?
Предложить свою тему

Помощь юриста: Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли?

По этому вопросу существуют разные мнения. Одни считают, что согласие арендатора необходимо, другие - так не считают. И каждая из сторон приводит свои аргументы. Противоположные мнения стали неотъемлемой частью нашей жизни, поэтому предлагаю попробовать разобраться - насколько верны те или иные из них.
Знакомство с судебной практикой показывает, что суды исходят из необходимости получения согласия арендатора земельного участка, из которого осуществляется выдел земельной доли.
Стоит ли после этого размышлять? А Вас такая ситуация устраивает?
Меня – нет. Поэтому давайте думать. Хотя бы из-за человеческого порока, именуемого любопытством.
В данном вопросе необходимо различать два момента образования земельного участка посредством выдела: образование земельного участка, в порядке ст.11.5 ЗК РФ и в последовательности, прописанной в ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Те, кто за «согласие арендатора» руководствуются обеими нормами, мотивируя это тем, что общие правила образования земельных участков определены ст.11.2 ЗК РФ, которой это предусмотрено, и ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" где сказано, что правовое регулирование правоотношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным кодексом.
Еще одним аргументом служит п.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предоставляющий право участнику долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли только при условии, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных Земельным кодексом.
Что тут скажешь? Все правильно, в смысле изложения содержания!
Применимо ли это к выделу земельной доли - вопрос спорный.
Попытаемся понять и объяснить необходимость получения согласия арендатора на выдел земельной доли.
Выдел земельного участка возможен в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (п.1 ст.11.5 ЗК РФ). Образование нового земельного участка посредством выдела доли может быть только при наличии в письменной форме согласия арендатора исходного земельного участка (п.4 ст.11.2 ЗК РФ). Здесь сторонники «согласия арендатора» допускают, к сожалению, один-единственный смысловой изъян.
Обратите внимание, в Земельном кодексе говорится о «доле». Так вот, понятия «доля» и «земельная доля» хотя и близки по смыслу при поверхностном восприятии, но означают не одно и то же.
Доля - означает часть чего-то. В учебнике математики пятого класса для понимания доли приводится следующий пример: «мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил «одну шестую долю», или фактически осязаемую шестую часть арбуза.
Доля в смысле значения, придаваемого ему Земельным и Гражданским кодексом, - есть доля в праве собственности на общее имущество. Ее, долю, осязать нельзя, но можно выделить и только потом потрогать.
А что представляет собой земельная доля?
Законодатель ввел это понятие применительно только к земельному участку сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.
Земельную долю от доли (доли в праве в собственности) отличает слово «земля». Поэтому земельная доля выступает одновременно в двух качествах: как доля в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений) и как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Запомните, такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, но не долю (долю в праве). И для регулирования отношений, связанных с земельной долей, в силу ее специфики, издан отдельный федеральный закон. Выделение земельной доли по этому закону весьма отличается от действий по выделению доли (доли в праве собственности), прописанных в Земельном и Гражданском кодексах.
Разобраться в этом «винегрете» сложно, но можно. Необходимо только провести разграничение между земельными, гражданскими правоотношениями и правоотношениями, регулируемыми специальным федеральным законом каковым является закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
А теперь самое интересное. Земельный кодекс устанавливает правила для выдела доли (доли в праве собственности), но эта доля не является земельной. В кодексе прямо говорится, что особенности выдела земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п.3 ст.11.5 ЗК РФ).
К числу особенностей, указанных непосредственно в этом законе, относится ситуация когда собственник земельной доли на общем собрании выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка или с условиями обсуждаемого на общем собрании договора аренды и, если такой договор будет помимо его воли заключен, у него возникает вправо выделить свою земельную долю по правилам, установленным этим законом. В этом случае согласие арендатора не требуется, договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Других особенностей данный закон не содержит, как, впрочем, и требований получить согласие арендатора при выделении земельной доли посредством иных процедур, к числу которых относится образование земельного участка в счет выдела земельной доли посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или утверждения проекта межевания общим собранием.
Являются ли эти процедуры особенностями выделения земельных долей?
Полагаю, что - да, так как никакие иные законы не регулируют отношения, связанные с выделением земельных долей.
Может для кого-то подобная логика не покажется убедительной, но все эти доводы станут понятны, если вспомнить еще один момент, позволяющий прояснить ситуацию.
Для этого необходимо обратиться к праву. Согласно общепринятым положениям коллизионного права при применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими - не допускается.
Без всякого сомнения, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальной нормой по отношению к Земельному кодексу, так же, как Земельный кодекс по отношению к Гражданскому кодексу.
Это означает, что при образовании земельного участка посредством выделения земельной доли необходимо руководствоваться исключительно положениями Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельные доли могут быть выделены, а соответственно участок образован только по правилам, установленным этим законом, в котором такого условия, как получение согласия арендатора, не содержится.
Полагаю, кому-то из числа арендаторов не понравится этот вывод. А я и не призываю безоговорочно верить, но настоятельно рекомендую иметь это в виду при аренде земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Внимательный и дотошный читатель наверняка задаст вопрос: а как же судебная практика? Спешу успокоить: судебной практике свойственно меняться. И она уже меняется.
 
Александр Иванович Рыбицкий, юрист
Теги:
Статья опубликована 25-04-2016, 15:09, её прочитали 2081 раз(а) и оставили 0 комментариев.
Комментарии к статье

Информация
Комментировать статьи на нашем сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.