Журнал ФЕРМЕР
» » » Помощь юриста. Как не потерять «бесхозное» имущество
Предложить свою тему

Помощь юриста. Как не потерять «бесхозное» имущество

Получив многочисленные отклики на публикацию в журнале «ФЕРМЕР. Поволжье» №2 (55) за март 2017 года, на статью, «Невостребованные земельные доли. Риски и возможности», мы решили продолжить ряд публикаций, касающихся основных активов сельскохозяйственных организаций. К вопросу о невостребованных земельных долях мы вернемся позднее, а в этот раз предлагаем рассмотреть конкретный вопрос по проблемному объекту недвижимости, который нам задал читатель журнала.
Вопрос: В населенном пункте Н. имеется склад, который находится в пользовании у ИП Главы К(Ф)Х Иванова И.И. Склад был приобретен у конкурсного управляющего, который реализовывал имущество СПК «Правда» в 2004 году. Переход права собственности к покупателю в ЕГРП не зарегистрирован. Глава сельского поселения сообщил: либо Иванов И.И. оформляет документы, как положено, либо администрация обратится с иском о признании права собственности на данный склад, как на бесхозяйное имущество. Иванова интересует: может ли администрация оформить данный склад на себя? Как Иванову И.И. зарегистрировать права собственности на склад, если договор на руках у него есть, а СПК «Правда» юридически нет?
В идеале орган местного самоуправления (далее по тексту – ОМС) может предпринять попытку оформления данного имущества в свою собственность. Насколько результативна будет эта попытка зависит в первую очередь от причин, которые подвигли ОМС на такие действия. И здесь есть два варианта: во- первых, ОМС формально исполняет требование прокуратуры либо решение суда о понуждении к оформлению бесхозяйного имущества в собственность ОМС; во-вторых, ОМС действительно намерен доказывать бесхозяйность объекта недвижимости, и действительно намерен обратить его в муниципальную собственность.
Согласно п.1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности, на которую собственник отказался.
Из содержания ст. 225 ГК РФ следует, что обязанность выявления бесхозяйного недвижимого имущества и постановки таких объектов на учет возложена на муниципальное образование. Кроме органа местного самоуправления не предусмотрены другие участники гражданского оборота, которые могут подать заявление о постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества.
Абзац ст. 225 ГК РФ наделяет орган местного самоуправления правом на обращение в суд с заявлением о признании бесхозяйной недвижимой вещи объектом муниципальной собственности.
Судебная практика, сложившаяся в судах, говорит о том, что сельхозпредприятию достаточно при рассмотрении дела в районном суде заявить о наличии спора о праве. Тогда суд вынесет определение об оставлении заявления ОМС без рассмотрения. Однако при обжаловании данного определения в судебной коллегии по гражданским делам областного суда, при правильно подготовленной частной жалобе ОМС, вышестоящий суд может отменить судебный акт и отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, мы видим, что законодательная основа у ОМС для претворения в жизнь свои планов есть. Исполнить их конечно очень сложно, но вполне возможно.
Теперь рассмотрим вторую часть вопроса Иванова И.И.: «Как зарегистрировать права собственности на склад, если договор на руках у него есть, а СПК «Правда» юридически нет»?
Для этого нам необходимо определить, какие правоотношения имели место быть между сторонами.
Нам известно, что договор между СПК в лице конкурсного управляющего и Ивановым И.И. был заключен, но государственная регистрация перехода права не была осуществлена. С 2004 года прошло 13 лет. В ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации СПК «Правда». На лицо прекращение правоспособности одного из субъектов правоотношений, но как следует из ч.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора».
Таким образом ИП Глава К(Ф)Х Иванов И.И. не может обратиться в «Россреестр» с заявлением о государственной регистрации права собственности, так как нет второй стороны, которая должна подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
Появляется вопрос! Что делать?
Обратимся к ч. 1 ст. 17 вышеуказанного закона, согласно которой основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, если конечно сам договор не противоречит требованиям закона.
Согласно ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применив аналогию права, можно утверждать, что невозможность стороны договора явиться для подачи документов в «Росреестр» по причине ликвидации стороны договора, может рассматриваться, как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.
При обращении в суд, Иванову И.И. необходимо будет доказать, что у СПК «Правда» право собственности на отчужденный объект недвижимости возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том случае если право собственности на склад не было зарегистрировано надлежащим образом.
Если данное обстоятельство будет доказано, то нельзя исключать, вынесение судебного решения в пользу Иванова И.И. Что позволит ему впоследствии зарегистрировать свое право собственности на склад.
Напоследок хотелось бы обратиться к руководителям хозяйств. Многие ошибочно полагают, что отсутствие документов на объекты недвижимости, используемые в сельскохозяйственном производстве, дает своего рода гарантию безопасности от обращения взыскания на эти объекты или отчуждения их каким-либо иным образом. Без преувеличения, это ошибочное мнение.
Во-первых, на налогах вы не сэкономите, ибо при налоговом режиме в виде ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог, применяемый большинством сельхозтоваропроизводителей) – налог на имущество вы не платите.
Во-вторых, при обращении взыскания на принадлежащие вам объекты недвижимости в случае конкурсного производства, наличие зарегистрированных прав позволит Вам избежать возможных злоупотреблений со стороны, как конкурсного управляющего, так и со стороны кредиторов.
В-третьих, своевременное и правильное оформление всего имущества, используемого в сельскохозяйственном производстве, несомненно, повышает капитализацию вашего бизнеса, увеличивает его стоимость и позволяет избежать привлечения к административной ответственности. (Например, по ст. 7.1 КоАП РФ).
Бездействие и применение «серых схем» дадут Вам непродолжительную выгоду, но при этом могут создать значительные проблемы в будущем.
Если в Вашем хозяйстве имеются проблемные объекты недвижимого имущества, и вы не знаете, как их правильно оформить, наша команда готова предоставить вам детальную консультацию по каждому объекту, провести полный правовой аудит, и разработать для вас детальный план действий.
 
Сергей Тюрин, юрист.
Теги:
Статья опубликована 12-10-2016, 15:57, её прочитали 263 раз(а) и оставили 0 комментариев.
Комментарии к статье

Информация
Комментировать статьи на нашем сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.