Журнал ФЕРМЕР
» » » Александр Рыбицкий: оформляем право на землю
Предложить свою тему

Александр Рыбицкий: оформляем право на землю

 

В очередной раз на повестку дня встал актуальный вопрос о переоформлении прав постоянного (бессрочного) пользования землей. Это связано с новой редакцией п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в котором сказано, что юридические лица, в частности сельскохозяйственные организации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данной статье будут затронуты исключительно вопросы, связанные с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственного назначения организациями и гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства.

Сразу оговоримся: требование об обязательном переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования не распространяется на физических лиц, в том числе глав крестьянских (фермерских) хозяйств, поскольку согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Что касается юридических лиц использующих земли сельскохозяйственного назначения на праве постоянного (бессрочного) пользования. Да, именно они в срок до 1 июля 2012 года обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести их в собственность (п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

Как исполнить эту, предусмотренную законом обязанность, в оставшиеся три месяца, какова судьба земельного участка, право на который не переоформлено в срок и какая ответственность наступает за несоблюдение срока переоформления?

Попробуем ответить на эти и другие вопросы.

Обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования возлагалась на юридические лица неоднократно, при этом устанавливались сроки до 01.01.2004 года, затем до 1 января 2006, 2008, 2010, 2012 годов и, наконец, до 01.07.2012 года.

Каково значение этой даты?

Из положений абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" вытекает, что надлежаще оформленным право постоянного (бессрочного) пользования будет считаться лишь до наступления крайнего срока на его переоформление, т. е. до 01.07.2012 года.

После 01.07.2012 года пользование земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования будет неправомерным. Это послужит основанием для привлечения юридического лица к административной ответственности.

С 01.01.2013 года вступает в действие ст.7.34 Кодекса об административных правонарушениях устанавливающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Санкции, предусмотренные этой статьей, предусматривают наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

Что происходит с кадастровым учетом земельных участков, срок временной регистрации на которые истек? Ведь, для постановки на кадастровый учет владельцы уже затратили немалые денежные средства?

Для того чтобы переоформить в собственность земельные участки центральным вопросом является их постановка на кадастровый учет. При этом необходимо обратить особое внимание, что статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлен временный (для «земельных участков» срок 2 года) характер регистрации вновь образованных земельных участков и преобразованных в результате выдела земельного участка.

По истечении двухлетнего срока со дня постановки земельного участка на кадастровый учет, если не осуществлена государственная регистрация права собственности, либо аренды на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В настоящее время органы государственного кадастра снимают с учета такие земельные участки, часто без уведомления. Есть случаи снятия с кадастрового учета земельных участков общей площадью по несколько тысяч гектаров, т. е. все земли целых предприятий сельскохозяйственных производителей.

В результате новая постановка на кадастровый учет становится невозможной или почти невозможной. С момента снятия с учета на территории такого земельного участка, например по решению местной Администрации, без Вашего ведома, может быть образован новый земельный участок, принадлежащий другому владельцу (новому собственнику), а Вы, прежний владелец останетесь, что называется «за бортом» и долго будете доказывать свою правоту в судах разных уровней. Шансов отстоять свою правоту практически не останется.

В этом случае землевладельцу (правообладателю) необходимо вновь формировать земельный участок, так что это зона особого внимания.

Может возникнуть и такая ситуация, что земельный участок будет снят с кадастрового учета уже в период, когда готовится соответствующее постановление Администрации, или идет судебный процесс по обязанию органов власти переоформить бессрочное пользование на интересующее право. Иначе говоря, срок временного учета может истечь в самый неподходящий момент. Тогда полученное Постановление Администрации или судебное решение могут оказаться бессмысленными, поскольку их невозможно реализовать, так как регистрирующий орган не примет на регистрацию документы либо вынесет решение об отказе в регистрации, из-за отсутствия Вашего участка в Государственном кадастре недвижимого имущества. В этом случае, вероятно, уже не один суд не поможет.

Но еще есть время, хотя его крайне мало (до 1 июля 2012 года), переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, и задача эта первоочередная, так как земля предприятия получает максимальную коммерческую оборотоспособность только с момента регистрации права собственности.

Сейчас необходимо успеть сделать все возможное, хотя бы подать соответствующие заявления в Администрации муниципальных районов на переоформление земли в собственность и получить нужные постановления.

В случае отказа администрации в соответствующем переоформлении земли имеется только три месяца на его обжалование в суде. Но, это еще один шанс на то, чтобы успеть, даже если завершение этой тяжбы состоится после 1 июля сего года.

Как происходит переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности?

Он состоит из нескольких этапов. Каждый из этих этапов требует от землепользователя выполнения ряда действий. Внимание! Приобрести в собственность можно не все земельные участки, а только те, в отношении которых не установлены ограничения.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 года № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» согласно которому к заявлению должны прилагаться следующие документы:

- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок;

- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

- при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или: уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП;

- выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или: уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП;

- кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него;

- сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Указанные документы являются обязательными, при отсутствии одного из них орган местного самоуправления вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность. Вместе с тем, орган местного самоуправления не вправе требовать предоставление иных документов, не предусмотренных перечнем.

Если кадастровый учет земельного участка не осуществлялся или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, землепользователь может воспользоваться п. 7 ст. 36 ЗК РФ и обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Схема должна быть утверждена соответствующим органом и выдана землепользователю в течение месяца со дня получения указанного заявления.

Получив схему, можно приступить к проведению кадастрового учета в порядке Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при этом кадастровые работы будут осуществляться за счет землепользователя.

Необходимо подтвердить наличие права постоянного (бессрочного) пользования.

Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, подтверждающими документами будут акт о предоставлении земельного участка, выписка из ЕГРП или свидетельство о государственной регистрации этого права.

Если земельный участок был предоставлен в пользование до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу с 31.01.1998 года (Закон о госрегистрации прав), право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается государственным актом (постановлением органа местного самоуправления) и свидетельством, выданными по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 года № 1767 и Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 года № 493. Эти документы считаются действительными и приравниваются к записям в ЕГРП.

Если правоустанавливающие документы утеряны, их следует восстановить, обратившись в в соответствующие органы для получения дубликата.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе орган местного самоуправления должен принять в течение месяца со дня поступления заявления с пакетом документов. В месячный срок с момента принятия решения о предоставлении участка в собственность он обязан подготовить проект договора купли-продажи и направить его землепользователю с предложением о его заключении (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Отказ или уклонение органа местного самоуправления в направлении проекта договора купли-продажи либо предложение заключить договор аренды землепользователь вправе обжаловать в суде.

Договор купли-продажи земельного участка заключается согласно ст. 445 ГК РФ, которая регулирует особенности заключения договоров в обязательном порядке, то есть когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ и иными законами.

Землепользователь, получив проект договора купли-продажи (оферту), должен в течение 30 дней со дня его получения направить органу местного самоуправления извещение о согласии или об отказе в заключении договора в данной редакции (акцепт) либо направить протокол разногласий к проекту договора.

Получив протокол разногласий, орган местного самоуправления, в свою очередь, в течение 30 дней со дня его получения обязан известить землепользователя о принятии протокола разногласий либо об отказе. При невозможности согласования условий проекта договора стороны могут решить этот вопрос в судебном порядке.

Если орган местного самоуправления (сторона, для которой заключение договора обязательно) уклоняется от его заключения, землепользователь (другая сторона) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Перед тем как обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи, землепользователь должен предварительно направить органу местного самоуправления свой проект договора. Таковы досудебный порядок урегулирования споров и правила ст. 445 ГК РФ.

Следующим шагом после подписания договора купли-продажи является регистрация нового права на земельный участок, которая осуществляется в соответствии со ст.16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии спп. «а» п. 13 ст. 1 Федерального закона от 21.12.2009 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2010 года кадастровый план земельного участка не является обязательным документом, который необходим при регистрации права собственности на земельный участок

Тем не менее, необходимо включить его в состав документов, поскольку в государственном кадастре недвижимости могут отсутствовать кадастровые сведения о границах земельного участка либо внесенные ранее сведения могут не совпадать с имеющимися на момент регистрации нового права. Это может стать основанием для приостановления государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года «№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Приложив кадастровый план, можно исключить вероятность приостановления регистрации.

Обязанность лица по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком считается исполненной с момента государственной регистрации права собственности или аренды.

 

Материал подготовлен начальником юридического отдела администрации Киквидзинского муниципального района Волгоградской области А. И. Рыбицким

Теги:
Статья опубликована 10-04-2012, 18:13, её прочитали 2026 раз(а) и оставили 0 комментариев.
Комментарии к статье

Информация
Комментировать статьи на нашем сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.