Журнал ФЕРМЕР
» » » Александр Рыбицкий: оформляем право на землю. Часть 2
Предложить свою тему

Александр Рыбицкий: оформляем право на землю. Часть 2

 

Учитывая сроки, необходимые для реализации каждого этапа переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, объективно невозможно завершить процедуру до 01.07.2012 года. Означает ли это утрату права на переоформление и по какой цене право может быть переоформлено?

Согласно письма Минэкономразвития РФ от 15.09.2011 года № Д23-3917 «О состоянии переоформления прав на земельные участки» лица, подавшие заявление о переоформлении прав на земельные участки, в котором содержится просьба о выкупе земельного участка до 1 января 2012 года, имеют право на приобретение земельного участка по цене, действовавшей на момент подачи заявления, в связи с чем не допускается возврат и отказ в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка по льготной цене по причине пропуска срока применения данной льготной цены.

Федеральным законом от 12.12.2011 года № 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» срок выкупа земельного участка установлен до 1 июля 2012 года.

Таким образом, если землевладелец до 01.07.2012 года обратился с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в орган местного самоуправления, то предусмотренная законом обязанность по переоформлению права, считается реализованной.

Язык закона несколько отличается от языка общения, и как понимать такую норму если с одной стороны записано - «обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками или приобрести земельные участки в собственность», а с другой стороны пишется «по своему желанию, до 1 июля 2012 года». Так, переоформление земли в собственность или в аренду, это право или обязанность?

«По своему желанию» - означает, что правообладатель имеет возможность выбирать, выкупить или взять в аренду, используемый им земельный участок.

С одной стороны, это право, дающее большую выгоду землевладельцу, поскольку с момента регистрации права собственности на земельный участок, он вовлекается в коммерческий оборот, т. е. его можно продать, внести в уставный капитал, или заложить под получение кредита.

С другой стороны, это еще и обязанность. Поскольку в законе так прямо и сказано – юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Причем эта обязанность подкреплена штрафными санкциями за неисполнение. Уже с 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Возникает вопрос, а возможно ли будет выкупить или переоформить в аренду свой земельный участок, после 1 июля 2012 года?

Законодатель дает ответ – ДА, но выкуп возможен только в общем порядке, который предусматривает продажу земельных участков или право аренды на торгах, по рыночной стоимости. То есть, землю, на которой Вы работаете, может купить кто-то другой.

В настоящее время уже имеется большая положительная судебная практика. Правда, для обращения в суд, заинтересованной стороне необходимо получить отказ в приватизации (переоформлении), и этот отказ предъявлять в суд. При этом следует учитывать, что согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Будет ли считаться «самозахватом» использование «не переоформленного» земельного участка после даты 01.07.2012 года?

Ответ на это содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 года № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".

В информационном письме обращено внимание на следующее. Толкование понятия «самовольное занятие земель» дано в Приложении № 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.1994 года № 160 и зарегистрированной в Минюсте России.

Самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) его в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.

Если право постоянного (бессрочного) пользования оформлено в установленном законом порядке вести речь о «самозахвате» нельзя ввиду наличия действующей нормы, а именно п. 3 ст. 20 ЗК РФ где сказано, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (до 30.10.2001 года), сохраняется.

Если организация в срок до 01.07.2012 года не переоформит право постоянного (бессрочного) пользования, повлечет ли это принудительное прекращение права на земельный участок и его изъятие?

Нет, и вот почему. В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ (до 30.10.2001 года), сохраняется.

Какие-либо ограничения срока указанного права земельным кодексом не установлены.

Вместе с тем п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию до 1 июля 2012 года. Об административной ответственности за нарушение данной нормы было сказано выше.

Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, «предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков». Кроме того, Закон № 137-ФЗ не предусматривает судебный порядок его прекращения.

Таким образом, поскольку в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ приобретенные права сохраняются без ограничения срока, неисполнение обязанности по переоформлению права никак на правовом положении субъектов отразиться не должно.

Нормы Закона № 137-ФЗ не предусматривают судебный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержат иные санкции для организаций, которые ее не исполнят в установленный законодательством срок. Кроме того, ни в каких нормативных документах не говорится о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, за исключением добровольного отказа от него в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ.

Перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком содержится в ст. 45 ЗК РФ. В нем не указано такое правонарушение, как пропуск срока, в течение которого землевладелец обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

А нужно ли вообще переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования?

Полагаю, что да. На чем основано это утверждение?

Законодатель, устанавливая административную ответственность в виде штрафа от 20 000 до 100 000 рублей за нарушение сроков переоформления, преследует, очевидно только одну цель – исключить из гражданского оборота право постоянного (бессрочного) пользования.

Статья 45 ЗК РФ в числе оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования указывает «иные предусмотренные законом случаи». Кто даст гарантии, что этим «случаем» не станет наступление установленного законом срока переоформления права. В этом случае земельный участок будет утрачен безвозвратно.

Теперь рассмотрим этот вопрос с позиции землевладельца. Что означает термин «пользование». Это всего лишь извлечение полезных свойств вещи (земельного участка) и все. При этом земельным участком нельзя владеть и распоряжаться. Это означает, что земельный участок нельзя сдать в аренду, предоставить в безвозмездное пользование, продать, внести в качестве вклада в уставной капитал, предоставить в залог.

Материал подготовлен начальником юридического отдела администрации Киквидзинского муниципального района Волгоградской области А. И. Рыбицким

 

 

Теги:
Статья опубликована 10-05-2012, 19:20, её прочитали 3018 раз(а) и оставили 0 комментариев.
Комментарии к статье

Информация
Комментировать статьи на нашем сайте возможно только в течении 30 дней со дня публикации.