Не хочу владеть – хочу иметь

Но сидит в сердце заноза и называется она: право пожизненного наследуемого владения.

Ох уж это право! Пока сам работаешь на такой земле, чувствуешь себя вполне нормально. Но жизнь полна коллизий, а это, если кто не знает, противоречия. А они имеют скверную привычку проявляться в самый неподходящий момент. Как правило, они вырисовываются по наступлению преклонного возраста, ухудшения состояние здоровья, неудачи в бизнесе. Случается, и довольно часто, когда у законопослушных людей вдруг резко кончаются деньги. Грустно констатировать, но не все происходит так, как хотелось бы. В итоге получается классический тупик: земля есть, а извлекать из нее доход – возможности нет
Глубоко задумываться на предмет того, куда пристроить для извлечения дохода земельный участок на таком праве не стоит. Все обстоит весьма уныло: либо работаешь на земле сам, либо умираешь, и на ней будут работать твои наследники. И у них земля, по-прежнему, будет находиться на праве пожизненного наследуемого владения, и со временем их неизбежно настигнет та же проблема: ни продать земельный участок, ни сдать в его аренду.
Как же избавиться от такого права, обладать которым на определенном этапе стало хлопотно и бесперспективно?
То, что сейчас будет сказано, наверняка вызовет недоумение, но один из вариантов прекращения указанного права необходимо искать в недалеком прошлом. Внимательно следите за пояснениями.
В соответствии с Законом РСФСР от 23.11.1990 года № 374-1 «О земельной реформе» в период с 23.11.1990 года по 28.04.1993 года земельные участки для ведения крестьянского хозяйства могли передаваться в собственность, предоставляться в пожизненное наследуемое владение либо пользование, в том числе аренду.
Закон РСФСР от 22.11.1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на некоторое время исключил предоставление земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения и в период с 22.11.1990 года по 01.01.1991 года земельный участок мог предоставляться крестьянскому (фермерскому) хозяйству только в собственность или аренду.
Так вот, еще встречаются государственные акты на землю, выданные в указанный промежуток времени, с указанием права пожизненного наследуемого владения. Получается: специальной нормой, каковой является закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», такое право не предусмотрено, а государственный акт на землю с указанием на это право выдан. Эту ошибку земельного комитета и нужно использовать. Результатом должно быть либо право собственности, либо аренда, именно то, что и предусматривалось законом.
Что еще необходимо знать?
Запомните, период возможного приобретения права пожизненного наследуемого владения определялся законодательством с 25.04.1991 года по 24.12.1993 года. С 24.12.1993 года земельные участки передавались крестьянским (фермерским) хозяйствам по их желанию только в собственность или в аренду. Если даты выдачи правоустанавливающих документов на землю и упомянутые даты находятся в противоречии, вас ждет увлекательная забава, которая должна завершиться, либо собственностью на земельный участок, либо договором аренды.
Зачем нужна аренда?
Поясню: право аренды можно продать (перенаем), участок, находящийся в аренде, можно сдать в субаренду (поднаем), право аренды можно внести в уставной капитал хозяйственного общества. Результатом всех этих действий является получение реальных денег, в некоторых случаях немалых. А вот право пожизненного наследуемого владения возможность получение такого дохода категорически исключает.
Как однажды заметил президент РФ В. В. Путин: «над составлением законов думают тысячи юристов, а как их обходить думают миллионы». За точность формулировки не ручаюсь, но суть отражена верно. Чего скрывать, дорогие россияне во все времена показывали недюжинное умение обходить формальные препятствия. Не будем нарушать традицию и вернемся к проблеме права пожизненного наследуемого владения, но, непременно – с соблюдением всех норм прописанных в законе.
Вначале краткое описание ситуации, которая может иметь место быть, и далее – как ее разрешить.
Итак: глава крестьянского (фермерского) хозяйства или член такого хозяйства имеют земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на праве пожизненного наследуемого владения. В силу каких-то жизненных обстоятельств, наконец принято решение избавиться от этого права.
Так что же делать?
Читать законы, друзья мои!
Обратимся к содержанию п.7 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где указано: “приобретение крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
Здесь впору задуматься уже юристам. Дело в том, что у крестьянского (фермерского) хозяйства не могут находиться земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, о чем недвусмысленно свидетельствуют ст.ст.265, 266 ГК РФ. Таким правом может обладать только физическое лицо.
Ответ находим в далеких 90-х годах, когда земельные участки предоставлялись в пожизненное наследуемое владение гражданам, изъявившим желание вести крестьянское хозяйство на основании Закона РСФСР от 23.11.1990 года 
№ 374-1 “О земельной реформе”, Закона РСФСР от 22.11.1990 года 
№ 348-1 “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”, Земельного кодекса РСФСР (25.04.1991 года № 1103-1). Тогда гражданин организовывал крестьянское хозяйство, становился его главой и осуществлял деятельность на базе земельного участка, предоставленного лично ему на праве пожизненного наследуемого владения. Так вот, п.7 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ распространяет свое действия именно на такие земельные участки.
Направимся туда, куда нас отсылает закон, а там, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статье 3 имеются интересующий нас пункт. Это пункт 3.2.
Читаем: «Арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды».
Нам интересна фраза «….если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды».
Каким образом крестьянское (фермерское) хозяйство может переоформить право пожизненного наследуемого владения земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, на право аренды закон умалчивает. Ответ на него Вы не найдете. Даже в Интернете. Однако такая процедура законом предусмотрена и сейчас мы попробуем в ней разобраться.
Вначале определимся в понятиях
Что означает «переоформление»? Обращаемся к словарям и уясняем значение этого слова: «перерегистрировать», «оформить заново, еще раз или иначе», «замена старого оформление на новое», «оформлять вторично или иначе». Запомним это.
Право пожизненного наследуемого владения – вещное право. Это право возникло на основании акта органа местного самоуправления. Это право носит исключительный характер, означающий, что никто, кроме владельца земельного участка, не имеет права приобретать или переоформлять его в аренду.
Законом предусмотрено переоформление ранее возникшего права на земельный участок, которым фермер так или иначе уже пользуется. Другими словами, право пожизненного наследуемого владения (вещное право) необходимо заменить на аренду (обязательственное право). Это делается на основании заявления правообладателя, акта органа местного самоуправления и заключения договора аренды.
Проведение торгов не требуется (п.п.12 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).
Внимательный читатель наверняка обратил внимание на право землевладельца ставшего арендатором приобрести земельный участок в собственность. Да не вопрос! А вот о том, можно ли реализовать это право в условиях запрета на приватизацию, в следующей статье.

Белов И.А., Генеральный директор юридической фирмы 
ООО «Регион-Менеджмент»    f