Оформление земельного участка

Есть ситуации, в разрешении которых нет единого мнения. Запись в ЕГРН, которую все упорно стремятся заполучить, не является гарантией от возможных неприятностей, если произведенная регистрация не совпадает с требованиями закона. Поверьте, не всегда в этом виноваты те, кто по ту сторону окошка. Есть для этого объективные причины.

Если вдруг надумаете затеять спор с регистрирующими, контролирующими или надзирающими органами для доказательства своей правоты, то Вас ждет в жизни увлекательный период, в котором многое узнаете о судебных процессах, о людях, о свойстве денег ненавязчиво исчезать из кармана. Никто ничего превентивно не делает в целях исключения этого риска. И зря.
О вопросах, которые вызывают неоднозначное понимание журнал «Фермер» поговорил с генеральным директором юридической фирмы «Регион-Менеджмент», специализирующей на предоставлении правовых услуг субъектам предпринимательской деятельности, занятым в сфере сельскохозяйственного производства – Беловым Иваном Александровичем.
Крестьянское хозяйство является собственником земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, находящемся в долевой собственности. Может ли крестьянское хозяйство быть арендатором такого земельного участка?
Ответ простой, хотя не все с ним могут согласиться. Да, может.
Сразу оговорюсь, есть прямо противоположная позиция, и те, кто ее придерживается, мотивируют свое мнение тем, что закон не дает право лицу заключать сделки самим с собой. Есть и еще один момент. Он относится к обязательственному праву: обязательство прекращается в случае совпадения должника (арендодателя) и кредитора (арендатора) в одном лице (ст.ст.307, 413 ГК РФ). Из этого следует, что нельзя арендовать имущество, которое уже принадлежит тебе на праве собственности.
Это действительно так. Но прежде чем что-либо обсуждать, о чем-либо спорить, нужно определиться в понятиях и в правоотношениях. Для этого зададим себе ряд вопросов и ответим на них.
Что означает понятие «земельная доля»?
Ответ находим в ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Это означает, что земельная доля как объект гражданских правоотношений (доля в праве) существует только в воображении. Обладание земельной долей – это только обладание определенными правами, предусмотренными Законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ. И распорядиться этими правами можно только в порядке, предусмотренным именно этим, а не каким-то другим законом.
А этот закон, как и Гражданский кодекс, не предусматривают аренду земельной доли.
В аренду может быть передан только земельный участок (п.1 ст.607 ГК РФ).
Каким образом может быть передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности?
Для этого существует определенная процедура, прописанная в Законе от 24.07.2002 года № 101-ФЗ, одним из условий которой является принятие решения общим собранием участников общей долевой собственности, которым определяются условия передачи земельного участка в аренду.
Решение об аренде принимается исключительно по земельному участку, находящемуся в общей долевой собственности, а не в отношении земельных долей его участников.
Решение о передаче в аренду земельного участка является обязательным для всех участников общей долевой собственности, даже для тех, кто не согласен с ним (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.09.2014 года № 18-КГ14-63).
Это надо понимать так: участники долевой собственности объединены только одним – общим имуществом, имя которому – сельскохозяйственный земельный участок, и если общее собрание приняло решение о передаче земельного участка в аренду на установленных условиях конкретному лицу и уполномочило на заключение договора определенную персону из числа участников долевой собственности, то нет никаких правовых оснований для воспрепятствования такому решению.
Далее.
Необходимо различать понятия «собственник земельной доли» и «собственник земельного участка». Многим непонятна разница, но она есть, и весьма существенная.
Различия заключаются в правомочиях. Права собственника земельной доли обозначены в п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года 
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», права собственника земельного участка – в п.1 ст.260, п.1 ст.209 ГК РФ.
Из этого вытекает следующее.
Земельная доля индивидуально-определенной вещью не является, она не имеет вещественного выражения. Природа доли в праве общей собственности заключается в том, что земельный участок в качестве объекта общей долевой собственности – это единое целое. Все участники выступают по отношению к нему как единый собственник. Право сособственника распространяется на вещь в целом, а не ограничивается какой-либо конкретной ее частью. Поэтому в аренду передаются не земельные доли, а земельный участок, и арендодателями являются не собственники земельных долей, а собственники земельного участка.
Аренда согласно ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Арендой ограничиваются права собственника земельного участка, а не собственника земельной доли, и обременяется арендой земельный участок, но не земельная доля.
При таких обстоятельствах не происходит совпадение должника (крестьянское хозяйство как собственник земельной доли) и кредитора (крестьянское хозяйство как арендатор земельного участка) как это следует из смысла ст.413 ГК РФ.
Разъясним, в чем здесь дело.
Статья 413 ГК РФ имеет следующее содержание: “Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства».
Это «иное» содержится в п.1, 5 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ и заключается в том, что арендатор земельного участка вправе иметь и скупать земельные доли в арендуемом земельном участке, и условия договора аренды при этом не должны изменяться. Становясь собственником части целого (земельной доли), крестьянское хозяйство остается арендатором целого (земельного участка). При этом законом не предусмотрено прекращение или изменение договора аренды. Крестьянское хозяйство в этом случае перестает платить арендную плату за земельные доли и начинает (должно) платить земельный налог с их кадастровой стоимости.

Может ли супруга главы крестьянского (фермерского) хозяйства передать в аренду этому крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности?

Ответ: да, может.
Обоснование: необходимо различать общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства и общее имущество супругов.
Формирование имущества крестьянского хозяйства происходит на основании заключения и подписания соглашения о создании крестьянского хозяйства, приобретения и (или) предоставления имущества членами крестьянского хозяйства (п.2, п.п.4 п.3 ст.4, п.4 ст.6 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).
Имущество супругов формируется за счет доходов каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, а также включает приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п.2 ст.34 СК РФ).
Для того чтобы обладать правами на имущество крестьянского хозяйства, необходимо быть его членом. А это означает заключение и подписание соглашения о создании крестьянского хозяйства и личное участие в производственной или иной хозяйственной деятельности крестьянского хозяйства (п.1 ст.1, п.2 ст.4, п.п.3-4 ст.6 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).
То обстоятельство, что лицо является супругой главы крестьянского хозяйства или иным родственником, не означает, что оно является членом крестьянского хозяйства. Это лицо может работать в крестьянском хозяйстве на основании трудового договора и получать заработную плату, но никак не доход от деятельности крестьянского хозяйства, что свойственно только члену крестьянского хозяйства.
Для обладания правами на общее имущество супругов достаточно факта заключения брака. Наличие брачных отношений предполагает в силу закона, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п.1 ст.34 СК РФ).
Земельный участок, приобретенный не за общие средства членов крестьянского хозяйства и не для крестьянского хозяйства, является собственностью супругов, даже если один из супругов является главой крестьянского хозяйства (п.2 ст.257 ГК РФ).
Этот земельный участок может быть передан в аренду крестьянскому хозяйству. Сторонами сделки будут являться крестьянское хозяйство в лице главы крестьянского хозяйства и супруга главы крестьянского хозяйства, имеющая в собственности земельный участок. Необходимо помнить: получение согласие супруга (главы крестьянского хозяйства) на совершение сделки обязательно (ст.35 СК РФ).
Может ли глава крестьянского (фермерского) хозяйства, имеющий в личной собственности земельный участок, передать его в аренду крестьянскому хозяйству, которое он возглавляет?

Ответ на этот вопрос в большей мере относится на судейское усмотрение. Но, полагаю, что можно. Логика рассуждения такова:
Субъектом гражданских правоотношений является крестьянское (фермерское) хозяйство (п.3 ст.1, ст.5 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).
Глава крестьянского хозяйства – это всего лишь один из членов крестьянского хозяйства, который обязан действовать в интересах крестьянского хозяйства добросовестно и разумно и не вправе совершать действия, ущемляющие права и законные интересы крестьянского хозяйства и его членов (ст.16 Федерального закона от 11.06.2003 года 
№ 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Полномочия главы крестьянского хозяйства перечислены в ст.17 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Гражданское законодательство содержит еще одно условие, заключающееся в том, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя (ст.23 ГК РФ). Но это сути не меняет, все сделки заключаются от имени и в интересах крестьянского хозяйства.
Крестьянское хозяйство, как самостоятельный субъект гражданских правоотношений и члены крестьянского хозяйства имеют различный правовой статус. Крестьянское хозяйство является самостоятельным участником гражданского оборота с обособленным от его членов имуществом, имеет собственные права и обязанности. Глава крестьянского хозяйства не является самостоятельным субъектом гражданских правоотношений, несмотря на статус индивидуального предпринимателя, а действует исключительно от имени крестьянского хозяйства и в рамках полномочий, определенных ст.17 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Физическое лицо, пусть и имеющее статус главы крестьянского хозяйства, может передать свое личное имущество в аренду крестьянскому хо­-зяйству.
Наличие у крестьянского хозяйства обязательства перед физическим лицом не означает, что такое обязательство возникло у членов крестьянского хозяйства. В связи с этим обязанность крестьянского хозяйства по исполнению обязательства не может прекратиться в силу того, что такое обязательство возникло из договора между крестьянским хозяйством и членом крестьянского хозяйства, который имеет право требования к крестьянскому хозяйству, но не обязанность по исполнению обязательства крестьянского хозяйства.
Именно поэтому в рассматриваемом случае не может быть применена ст.413 ГК РФ регламентирующая прекращение обязательства в случае совпадения в одном лице кредитора и должника. Аналогичное разъяснение содержится в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 56-КГ15-14.
Таким образом, физическое лицо – Иванов Иван Иванович может заключить договор аренды принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с крестьянским хозяйством, от имени которого действует индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Иванов Иван Иванович.

Может ли быть предоставлен земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для строительства, гражданину, ведущему личное подсобное хозяйство?
Согласно ч.3 ст.36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Таковым является Земельный кодекс.
Земельный кодекс Российской Федерации закрепляет принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п.п. 2 и 8 п.1 ст.1 ЗК РФ).
В соответствии с п.1 ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Предоставление земельных участков для этих целей осуществляется из фонда перераспределения земель (п.1 ст.80 ЗК РФ).
Личное подсобное хозяйство, как его определяет Федеральный закон от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», – это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве – в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у гражданина, ведущего личное подсобное хозяйство, устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.4 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться: земельный участок в границах населенного пункта – приусадебный земельный участок и земельный участок за пределами границ населенного пункта – полевой земельный участок. А это, как правило, земли сельскохозяйственного назначения. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).
Вывод: гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, вправе вести только личное подсобное хозяйство либо, в составе некоммерческой организации, заниматься садоводством, огородничеством, дачным хозяйством. Ведение личного подсобного хозяйства на земельном участке земель сельскохозяйственного назначения, расположенном вне границ населенного пункта, не предполагает возведение зданий, строений, сооружений в силу прямого запрета в законе.