А ты оформил землю под зданием?

В разное время, по различным основаниям, многие здания, строения, сооружения были приобретены в собственность без земельных участков, на которых они расположены. Время шло, земельное законодательство менялось и это не создавало никаких неудобств.

Прошли годы, а ситуация все та же. Отдельные собственники объектов не проявили никакой заинтересованности в оформлении прав на используемые для размещения зданий и строений земельные участки, очевидно осознавая, что при приобретении земельного участка в собственность возникнет обязанность по уплате земельного налога (налога на недвижимость) либо по уплате арендной платы при оформлении права аренды на земельный участок.
И живут эти собственники тихо, мирно, полагая, что все само собой как-то наладится, и неприятности обойдут стороной.
Каких ожидать неприятностей в отсутствие оформления прав на земельные участки?
На первый взгляд – никаких. Законодатель не установил срок, в течение которого собственник объектов обязан реализовать право (п.1 ст.39.20 ЗК РФ) и соблюсти эту обязанность (п.3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ), а также ответственность за не совершение, либо несвоевременное совершение указанных действий.

Как ни печально, такая ответственность есть. Это гражданско-правовая ответственность, и заключается она в обязанности возвратить неосновательное обогащение. Практически никто ничего не делает в целях исключения этого риска. И зря.
Необходимо знать: использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст.65 ЗК РФ).
Это означает, что фактическое пользование земельными участками без надлежащего оформления прав на них образует неосновательное обогащение пользователя в размере, эквивалентном арендной плате за период пользования землей, которое может быть взыскано в порядке ст.1102 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12790/13).
Не следует думать, что органы местного самоуправления не воспользуются возможностью пополнить бюджет, а если ненароком забудут, то такой надзирающий орган как прокуратура без затруднений понудит их к этому. После такого понуждения уже собственнику здания предстоит пережить и узнать многое о судебном процессе по взысканию суммы денег в размере, эквивалентном арендной плате за 3 года плюс проценты по ст.395 ГК РФ.
Наряду с такими собственниками объектов есть немало других, кто намерен выкупить земельный участок.
Что им следует знать?
Право собственника здания на выкуп земельного участка является исключительным. Исключительность означает, что никто, кроме собственника здания не имеет права на приватизацию (выкуп) земельного участка, занятого зданием. И это радует.
Огорчает другое: решение выкупить землю под зданием реализовать не так-то просто.
Первым и главным препятствием является обоснование площади земельного участка.
Органы власти часто отказываются предоставлять землю. Отказ объясняют тем, что испрашиваемая площадь участка превышает ту, которая требуется для эксплуатации здания.
Например, собственник здания рассчитал площадь участка для его обслуживания, но администрация отказалась заключать договор купли-продажи. Причина: размер площади земельного участка превысил площадь необходимую для эксплуатации здания в 10 раз.
Поэтому, чтобы исключить отказ, в каждом конкретном случае нужно обосновывать площадь земельного участка.
Как это делается?
Для обоснования площади участка, необходимо сослаться на нормативную величину.
Пример: собственник здания намерен приобрести в собственность земельный участок, на котором оно расположено. Для этого необходимо обратиться к правилам землепользования и застройки, определить категорию объекта и, если выясняется, что участок земли, который просит предоставить заявитель, не превышает максимально возможной площади, установленной правилами для данной категории, то оснований для отказа нет.
Не следует удивляться, но не все муниципальные образования утвердили правила землепользования и застройки. Градостроительные регламенты, которые должны указывать на предельную площадь участков территориальной зоны, также могут отсутствовать. И это все потому, что законов много, они сложные, их не понимают и не знают, а потому не соблюдают.
Что делать в такой ситуации?
В этой ситуации следует применять предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, установленные ст.33 ЗК РФ в редакции 29.12.2014 года. Несмотря на то, что указанная статья формально утратила силу, в силу п.20 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, ее положения применяются для целей образования участков до утверждения правил землепользования и застройки.
Существуют предельные размеры земельного участка, которые устанавливаются с учетом конкретных видов деятельности. В этом случае при расчете предельного размера предоставляемого участка можно ссылаться на СП 42.13330.2011 «Градостроительство» (приказ Минрегиона России от 28.12.2010 № 820).
Пример: для предприятий торговли рекомендуется выделять 0,08 га на 100 кв. м торговой площади, размеры участка для гостиниц при числе мест от 25 до 100 составляют 55 кв. м. на одно место.
Обосновать площадь может помочь договор аренды, если земля по нему предоставлялась собственнику здания. Например, участок, который заявитель намерен приобрести в собственность для эксплуатации здания, предоставлялся ему прежде с той же целью, но по договору аренды. В этом случае в собственность предоставляется земельный участок той площади, которая указана в договоре аренды.
Площадь участка, необходимого для эксплуатации строения, можно обосновать по проекту строительства этого объекта, а при его отсутствии – по нормам отвода земель.

Обосновать размер участка возможно разрешением на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
При возникновении спора, обосновать площадь земельного участка поможет техническое заключение. Если Администрация не оспорит такой документ, собственник здания сможет заключить договор купли-продажи. В техническом заключении площадь земельного участка определяется с учетом норм отвода для конкретных видов деятельности, правил землепользования и застройки, градостроительной и другой документации.
Обосновать размер участка уже в суде поможет экспертное заключение.
Что еще необходимо знать?
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, в отсутствие основного, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность земельного участка.
Объекты вспомогательного назначения не помогут обосновать площадь земельного участка. Ограждения и навесы не учитываются при определении размеров земельного участка. Заявителя, который потребует увеличить участок за счет таких объектов, ждет отказ.
Требовать участок большей площади, ссылаясь на постройки, которые планируются в будущем, также не получится. Площадь участка определяется с учетом фактического землепользования на дату обращения.
Нахождение в пределах земельного участка подземных коммуникаций не является препятствием для предоставления его в собственность лицу, являющемуся собственником, расположенных на нем зданий. У этого лица возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.
На собственников подземных и иных инженерных коммуникаций не распространяется исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
Земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости. Разрушенные объекты до их восстановления и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы, поэтому земельный участок занятый такими объектами в собственность предоставлен быть не может.
В этом случае за собственником сохраняется право на земельный участок, на котором находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом на выкуп земельного участка.
Теперь о цене земельного участка, который предстоит купить
Как определяется выкупная стоимость земельного участка?
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном:
Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.2 ст.39.4 ЗК РФ).
Цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке (Постановление Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов»).
При продаже земельного участка, находящегося в собственности Волгоградской области или государственная собственность на который не разграничена, цена устанавливается в размере:
20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения;
10 процентов от кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов (ст. 2 Закона Волгоградской области от 28.06.2017 
№ 63-ОД «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства при заключении договора купли-продажи без проведения торгов»).
Важно: установление такой цены относится к земельным участкам, предоставленным для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. На земельные участки, предоставленные для иных целей, законами Волгоградской области цена не установлена. Цена таких земельных участков определяется в размере полной кадастровой стоимости.
Цена земельных участков, находящихся в муниципальной собственности на территории Волгоградской области, как правило, определяется по цене равной 15 процентам от их кадастровой стоимости. В каждом конкретном случае необходимо руководствоваться правовыми актами того муниципального образования в границах территории которого находится земельный участок подлежащий продаже.
Дата, по состоянию на которую должна определяться цена
Выкупная стоимость земельного участка должна определяться по состоянию на дату обращения, в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, и ни на какую другую дату.
В каких случаях возможно применение льготной цены?
Во-первых, купить земельный участок по льготной цене может лицо, которое одновременно является и собственником здания и арендатором земельного участка, на котором оно расположено. Но для этого необходимо соблюдение следующего условия: в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении такого земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Таким образом, для реализации данного права достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается в пределах:
- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Во-вторых, покупатель, купивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории лиц, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка (20% и 2,5% кадастровой стоимости земельного участка).
Для приобретения собственником такого объекта земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Мы надеемся, что в этой статье содержатся ответы, которые Вы долго искали. Но жизнь многообразна и следует понимать, что при решении вопроса с выкупом земельного участка Вы непременно столкнетесь с некоторыми трудностями.
Позвоните по телефону 8(8442)52-72-42, или оставьте заявку в разделе «Обозначить проблему» на сайте www.регион-менеджмент.рф и специалисты юридической фирмы «Регион Менеджмент» придут Вам на помощь.
И. А. Белов