Не хочу владеть – хочу иметь

В предыдущей статье остался вопрос – как приобрести в собственность земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, который принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения лицу, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство?
Такое право предоставлено п.7 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вместе с тем п.4 ст.1 этого же закона предоставлено право субъекту Российской Федерации (область, край, республика) устанавливать момент начала приватизации земельных участков. И в ряде субъектов такое право реализовано.
Если законом субъекта введен запрет на приватизацию, то есть ли смысл дальше рассуждать на эту тему?
Может и не стоит. А все-таки давайте попробуем. Много чего можно встретить очевидного и невероятно в дебрях земельного законодательства, которое, к сожалению, так написано, что нуждается не только в прочтении, но и вдумчивом изучении и осмыслении.
Рассмотрим для примера Закон Волгоградской области от 17.07.2003 года № 855-ОД (ред. от 01.04.2014) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области».
В статье 7 закона сказано: «Нормы, предусмотренные пунктами 4 и 7 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», применяются на территории Волгоградской области с момента начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленного статьей 10 настоящего Закона»
Читаем статью 10: «Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Волгоградской области, осуществляется с 23 июля 2052 года».
Приходим к неутешительному выводу: п.7 ст.10 закона № 101-ФЗ, предусматривающий право крестьянских (фермерских) хозяйств на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, которые находятся у них на праве пожизненного наследуемого владения, подпадает под запрет на приватизацию аж до июля 2052 года.
Так распорядился субъект. И все с этим согласились. Полагаю напрасно и вот почему.
Вначале определим, какие случаи возникновения право собственности предусматривает ст.10 закона № 101-ФЗ:
А) если земельный участок находится в аренде и отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства, то арендатор имеет право на получение земельного участка в собственность, в порядке, предусмотренном ЗК РФ (абз.1 п.4 ст.10 закона № 101-ФЗ).
Б) если земельный участок находится в фонде перераспределения земель, то он может предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (абз.4 п.4 ст.10 закона № 101-ФЗ).
В) если земельный участок образован в счет земельных долей и находится в муниципальной собственности то он передается использующим участок крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность без проведения торгов в случае, если крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок (п.5.1 ст.10 закона № 101-ФЗ).
Г) если земельный участок находятся у крестьянского (фермерского) хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения, то приобретение в собственность такого земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ по цене, установленной законом субъекта в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости.
Сделаем над собой усилие и внимательно проанализируем эти основания. При этом не забываем, что законом Волгоградской области установлен запрет на приватизацию земельных участков только при обстоятельствах, изложенных в пунктах «А», «Б» и «Г».
Начнем с пункта «А».
Обратим внимание, что в содержании этого пункта отсутствует какое-либо упоминание об участии субъекта при предоставлении земельного участка по указанным основаниям. Законодатель четко и недвусмысленно формулирует, что при наличии определенных обстоятельств у арендатора возникает право на приобретение земельного участка в собственность.
Пункт «Б».
Здесь законодатель прямо упоминает субъекта и его полномочия предоставлять в собственность земельные участки, но только те, которые находятся в фонде перераспределения, но не те которые уже предоставлены на каком-либо праве (бессрочное постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). А это не что иное, как приватизация земельных участков находящихся в фонде перераспределения.
Пункт «В».
Запрет на приватизацию таких земельных участков Закон Волгоградской области не устанавливает.
Пункт «Г».
По данному пункту субъекту позволено только установить случаи бесплатного предоставления земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству, которые предоставлены ему на праве пожизненного наследуемого владения. Право субъекту устанавливать запрет на приватизацию земельных участков по такому основанию федеральным законом не предоставлено.
В итоге мы приходим к простому выводу: устанавливать запрет на приватизацию субъект Российской Федерации может только на земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения (ст.80 ЗК РФ). При предоставлении в собственность земельного участка, который находится у крестьянского (фермерского) хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения, субъект вправе установить только случаи бесплатного их предоставления и не более того (п.7 ст.10 закона № 101-ФЗ). Запрещать приватизацию таких земельных участков субъект не имеет права.
А как быть с п.4 ст.1 закона 
№ 101-ФЗ, которым закреплено право субъекта Российской Федерации устанавливать момент начала приватизации земельных участков? Спросите Вы, и будете правы.
Какие основания считать, что данная норма распространяется на все случаи предоставления земельных участков в собственность по ст.10 закона 
№ 101-ФЗ?
Право установить момент начала приватизации закреплено в общей норме (п.4 ст.1 закона № 101-ФЗ). А конкретизация случаев, при которых данная норма может быть реализована, закреплено в специальной норме, каковой является ст.10 закона № 101-ФЗ. В этой статье четко прописаны полномочия субъекта и случаи, на которые они распространяются. В ст.10 закона № 101-ФЗ для субъекта отведена только роль определения случаев предоставления в собственность на возмездной или безвозмездной основе земельных участков, находящихся в фонде перераспределения (абз.4 п.4 ст.10 закона № 101-ФЗ) и случаи бесплатного предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, которые находятся у них на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования (п.7 ст.10 закона № 101-ФЗ). Установить момент начала приватизации субъект может только на земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения и только.
Что еще необходимо знать.
Принятие субъектами Российской Федерации законов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (п.5 ст.1 закона № 101-ФЗ). А если закон субъекта это допустил, то он не подлежит применению, применяются нормы федерального закона.
В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абз.13 ст.12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
И еще один аргумент в пользу вывода о том, что запрет на приватизацию не распространяется на приобретение в собственность крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения.
При применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими не допускается. При наличии двух нормативных правовых актов одинаковой юридической силы применяется акт, принятый позднее. Таковы российские законодательные правила.
Следуя указанным правилам, приходим к выводу: п.7 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, связывает исключительно с реализацией положений п.3.1 и 3.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Эти пункты появились в статье 3 в соответствии Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон является специальной нормой, самым поздним по моменту принятия и никакого запрета на приватизацию не содержит. Его действие не может быть ограничено п.4 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и законом субъекта Российской Федерации.
И последнее: на момент написания этих строк никакой судебной практики по данному вопросу не существует. В основном предметом судебных споров были дела о приобретении права собственности на земельные участки, находящиеся в аренде в условиях запрета на приватизацию. Отдельные суды выносили решения в пользу арендаторов.
Поставить точку на запрете приватизации можно только обратившись в суд. Кто готов рискнуть и распрощаться с правом пожизненного наследуемого владения приобретя взамен право собственности или аренды, может позвонить по телефону 8(8442)52-72-42, оставить сообщение на сайте www.регион-менеджмент.ру, либо назначить встречу в офисе юридической фирмы «Регион-Менеджмент», специализирующейся на решении правовых проблем сельхозтоваропроизводителей, по адресу г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д.22, оф. 513.

И. А. Белов