Как приобрести землю

Волгоградская область входит в число субъектов РФ,где действует запрет на приватизацию земельныхучастков земель сельскохозяйственного назначения

Поэтому несколько странным может показаться вопрос: можно ли приобрести на территории Волгоградской области земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность крестьянского (фермерского) хозяйства?
Для выяснения этого вопроса обратимся к ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и к ст.ст.7, 10 Закона Волгоградской области от 17.07.2003 года № 855-ОД «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области».
Читаем и приходим к выводу, что законом Волгоградской области установлен запрет на приватизацию только тех земельных участков, которые предоставлены крестьянскому (фермерскому) хозяйству в аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Между тем действующее земельное законодательство содержит довольно интересные моменты, на которые мало кто обращает внимание и если о них и узнают, то по какой-то причине не реализовывают. Это невостребованные земельные доли.
Так вот, эти невостребованные земельные доли, так же как и земельный участок, образованный из невостребованных земельных долей, орган местного самоуправления обязан передать крестьянскому (фермерскому) хозяйству в аренду или собственность за плату без проведения торгов. И никакой запрет на приватизацию этому не может помешать.
Определимся с понятием «невостребованная земельная доля.
Это понятие раскрывается в ст.12.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нет смысла приводить его полностью, но применительно к рассматриваемой ситуации необходимо знать, что невостребованной может быть признана земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
В аренде у крестьянских (фермерских) хозяйств находятся земельные участки, находящиеся в долевой собственности граждан. Людям свойственно умирать, и земельные доли этих граждан, на которые никто не оформил наследственные права, и будут теми самыми невостребованными земельными долями.
Так вот, невостребованными земельные доли станут не сами по себе, а после определенной процедуры, проведенной органом местного самоуправления сельского поселения.
В случае наличия в арендованном земельном участке земельных долей, обладающих признаками невостребованных, арендатору следует обратиться в Администрацию сельского поселения с соответствующей информацией.
Что нужно знать и что необходимо предпринять органу местного самоуправления (Администрации сельского поселения).
Если собственник земельной доли, которая признается невостребованной, умер, Администрации сельского поселения в суд обращаться не нужно. Когда нет наследников по закону и по завещанию, имущество считается выморочным (п.1 ст.1151 ГК РФ). Земельная доля наследуется муниципальным образованием – сельским поселением (п.2 ст.1151 ГК РФ, п.5 Постановление ПВС РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Выморочное имущество переходит в собственность сельского поселения без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации. Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным. Свидетельство о праве на наследство выдается главе сельского поселения (п.23 «Методических рекомендации по оформлению наследственных прав» утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 27 – 28.02.2007 года, Протокол № 02/07).
Получив свидетельство о праве на наследство по закону и зарегистрировав права в Едином государственном реестре недвижимости, Администрация сельского поселения обязана не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права собственности на земельную долю, опубликовать в газете «Волгоградская правда», разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет», а также на информационных щитах, расположенных на территории этого сельского поселения, информацию о возможности приобретения в определенный период земельной доли по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка в котором находится земельная доля и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Правом на приобретение указанной земельной доли без проведения торгов обладает крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее земельный участок на основании договора аренды и никто иной (п.4 ст.12 Закона № 101-ФЗ).
Становясь собственником части целого (земельной доли) крестьянское хозяйство остается арендатором целого (земельного участка). При этом законом не предусмотрено прекращение или изменение договора аренды (п.1, 5 ст.12 Федерального закона № 101-ФЗ). У крестьянского (фермерского) хозяйства в этом случае возникает обязанность по уплате земельного налога с кадастровой стоимости земельной доли. Обязанность по выплате арендной платы прекращается.
Если крестьянское (фермерское) хозяйство этим правом не воспользовалось и не заключило договор купли-продажи земельной доли в установленный срок, Администрация сельского поселения, в течение года с момента возникновения права, обязана выделить эту земельную долю и образовать земельный участок.
Порядок образования земельного участка для Администрации сельского поселения тот же, что и для других собственников земельных долей: посредством утверждения проекта межевания решением общего собрания, либо утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли. Все сопутствующие проблемы, такие, как возражения на проект межевания, предложения по доработке проекта межевания, судебные процессы и тому подобное, вполне могут иметь место быть.
Образовав земельный участок, Администрация сельского поселения регистрирует право собственности муниципального образования на этот земельный участок в ЕГРН.
Не ищите публикаций в средствах массовой информации об этом. Их не будет.
В течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок у крестьянского (фермерского) хозяйства имеется объективная возможность обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды этого земельного участка. Истечение этого срока означает утрату этой возможности. Продление срока закон не предусматривает. Земельный участок продается с торгов.
Обращение в Администрацию сельского поселения с заявлением в указанный срок означает обязанность Администрации заключить договор купли-продажи или аренды где цена земельного участка устанавливается в размере не более 15 % его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 % 
его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст.10 Закона № 101-ФЗ).
Применив арифметические действия из учебника математики начальных классов, вы будете удивлены полученным результатом и тем насколько выгодна такая сделка.

С Уважением к читателю, Генеральный директор юридической фирмы 
«Регион-Менеджмент» Белов Иван Александрович,
телефон 8(8442)52-72-42 
www.регион-менеджмент.рф 

P.S. Это не первое размещение статьи в журнале и на различных интернет сайтах. Землю сельскохозяйственного назначения так наоборачивали, руководствуясь Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что подчас даже суды занимают ту или иную правовую позицию чисто ситуативно, чтобы подогнать решение под тот ответ, который больше нравится. 
Именно поэтому решение проблемы с невостребованными земельными долями попало в свободный доступ для того чтобы в итоге сообща прийти к единообразному применению закона.
Тема оказалась достаточно актуальной, в органы местного самоуправления последовали коммерческие предложения от разных лиц. Цены разнятся. Но суть не в этом.
Мы обратились к автору этой статьи с просьбой разъяснить отдельные моменты применения предложенной схемы. Оказалось, все не так просто. Основная сложность заключается в получение информации необходимой для составления списков, другая – в организации и проведении общего собрания. На эти сложности накладываются другие. При оформлении земельных долей придется руководствоваться законом. Закон на тракторе не объедешь. И тут возможны варианты в том смысле, что результат может быть противоположный ожидаемому.
Основная нагрузка по оформлению земельных долей ложится на органы местного самоуправления сельских поселений. Но много ли невостребованных земельных долей оформлено? Вопрос. Это не значит, что Администрации не хотят этого делать. Они не умеют. Не всегда есть деньги на эти цели. И в этом не их вина.