Собственникам и арендаторам: чтобы не выплачивать штраф

Каждодневные хлопоты по хозяйству, сев, уборка и так далее – все это многочисленные заботы фермера. И как-то забывается, что существуют проблемы, которые имеют свойство появляться неожиданно и не ко времени.
От одной из таких проблем хочется предостеречь.
Речь пойдет об объектах капитального строительства, которые есть у каждого в собственности или используются на правах аренды и в крайне любопытной норме – п.5 ст.9.5 КоАП РФ, о самом факте существования которой почему-то мало кто знает.
Так вот, совсем недавно государство решило поменять закон, и с 06.08.2019 года в 50 раз увеличило штраф за использование объектов капстроительства без разрешений на ввод в эксплуатацию. Юридические лица заплатят штраф от 500000 до 1000000 рублей, руководители – от 20000 до 50000 рублей. Суды уже не находят оснований для признания данного правонарушения малозначительным поэтому минимальный штраф – это 500000 и 20000 рублей.
Итог не трагичен, но печален – нет разрешения на ввод в эксплуатацию, готовьтесь отдать кучу денег, если этот факт выявят контролирующие и надзирающие органы. Причем наказывать будут не только собственников, но и арендаторов.
Если вы арендуете помещение в здании, на которое нет разрешения на ввод в эксплуатацию, штраф неминуем. Ведь по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ наказывают тех, кто непосредственно использует объект капитального строительства. Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности привлекается каждое из таких лиц.
Наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности на объект, отнюдь не означает, что имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку право может быть зарегистрировано на объект незавершенного строительства.
Но даже если оно есть на момент заключения договора аренды, это не повод расслабляться. После заключения договора может быть проведена реконструкция объекта, а она требует нового разрешения. И об этом арендатору надо помнить.
По ряду различных причин приобретенный, а также построенный при отсутствии разрешения на строительство объект легализуется в судебном порядке, после чего у собственника возникает вправо владеть и пользоваться этим имуществом, в том числе эксплуатировать его без каких-либо ограничений.
Поясню сказанное.
Возведено здание, в отсутствие разрешения на строительство. Такой возведенный объект – это самовольная постройка, поэтому его нельзя сдать в аренду, продать или совершить с ним какую-либо сделку. Однако п.3 ст.222 ГК РФ предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о признании прав собственности на самовольную постройку. Причем, если суду представят доказательства того, что лицо, осуществившее строительство, пыталось, но не смогло получить разрешение на строительство и сохранение постройки, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд удовлетворит заявленные требования. Иными словами, построенный при отсутствии разрешения на строительство и введенный в эксплуатацию без разрешения на ввод в эксплуатацию объект будет узаконен (легализован) в судебном порядке.
Судебный порядок признания права на вновь созданный объект недвижимости исключает необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию в дальнейшем. Поэтому привлечение собственника или арендатора такого объекта к ответственности на основании ч.5 ст.9.5 КоАП РФ будет незаконным.
Теперь о том, что еще необходимо знать, чтобы обозначенная проблема проскочила мимо. А знать нужно то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если не требуется выдача разрешения на строительство (ч.17 ст.51 ГрК РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
- строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства.
И в заключении разъяснение сути отдельных понятий.
Объект капитального строительства (п.п.10 ч.1 ст.1 ГрК РФ) – здание, строение, сооружение, объект, строительство которого не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч.1 ст.55 ГрК РФ) – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Реконструкция здания (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) это:
- Изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
- Замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Капитальный ремонт (п.14.2 ст.1 ГрК РФ) – это замена и (или) восстановление:
- строительных конструкций здания (кроме несущих) или их элементов;
- систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
- отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Текущий ремонт (ч.8 ст.55.24 ГрК РФ) – обеспечение надлежащего технического состояния здания, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.
А. И. Рыбицкий, юрист    f