О согласии арендатора на выдел земельной доли

"Закон одинаков, что утром, что вечером". Джордж Герберт

Эта тема была предметом публикации в 2016 году, в которой автор утверждал, что при выделении земельной доли согласие арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения не требуется.

Судебная практика того периода времени была неоднозначной и в большей мере свидетельствовала о необходимости наличия такого согласия. Окончательно точку в данном вопросе поставил Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года.

В п.4 Обзора сделан следующий вывод: право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Прошло время, которое показало, что суды при вынесении решений продолжают следовать этому выводу. А что вы хотите: акты вышестоящих судов принято не только обсуждать, но и осмысливать.

Вместе с тем здоровое чувство любопытства подталкивает любого обремененного юридическими познаниями человека задаться вопросом: а зачем собственно выделяющемуся собственнику земельной доли согласие арендатора?

Сторонники "согласия" непременно ткнут в п.4 ст.11.2 ЗК РФ, в котором недвусмысленно прописано, что образование земельных участков допускается только при наличии в письменной форме согласия арендаторов. При этом добавят – закон следует соблюдать, и будут правы.

Обратимся к закону и мы.

Чтобы понять, в каких случаях на образование нового земельного участка требуется согласие арендаторов исходных земельных участков, необходимо внимательно ознакомиться со ст.11.2 ЗК РФ. Не просто прочитать, а прочитать внимательно и проанализировать ее содержание. Полный текст этой статьи на самом деле дает удивительные результаты толкования, если читать его полностью.

Начнем с п.4 ст.11.2 ЗК РФ. Вот так он изложен в Земельном кодексе:

"Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса".

Не правда ли, интересная конструкция? Тем не менее, в ней имеется свой смысл. Только он запрятан глубоко, но понять его все же можно. Если по-простому и коротко, то здесь имеется в виду, что согласие требуется от арендатора только земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Теперь об основаниях, на которых основан данный вывод.

Для этого сначала определимся в понятиях:

землепользователь – лицо, владеющее земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

землевладелец - лицо, владеющее земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности на праве пожизненного наследуемого владения.

арендатор – лицо, владеющее и пользующееся земельным участком, находящимся в частной, государственной или муниципальной собственности на условиях договора аренды.

Заметьте, в п.4 ст.11.2 ЗК РФ прослеживается общая для всех черта: землепользователь, землевладелец и арендатор являются обладателями права на земельный участок, собственником которого является государство или муниципальное образование.

Логическим продолжением является указание на то, когда такое согласие этих лиц не требуется (п.п.1-5 п.4 ст.11.2 ЗК РФ). И опять же речь идет о земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности и о полномочиях предоставленных законом государственным и муниципальным органам.

О частной собственности на земельный участок в п.4 ст.11.2 ЗК РФ нет никакого упоминания. И его не должно быть, так как у земельного участка находящегося в частной собственности не может быть землепользователей и землевладельцев. Если все же предположить частную собственность на исходные земельные участки, то данный пункт при прочтении будет просто абсурдным. Попробуйте сделать такое и легко убедитесь в этом.

Особо непреклонные сторонники "согласия" могут возразить: у земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть арендатор и какие основания не распространить на него требования о "согласии"?

А нельзя этого делать.

 Почему нельзя очень даже понятно сформулировано в п.5 этой же статьи.

Цитирую дословно: "Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Другими словами: образование земельного участка путем раздела, объединения, перераспределения, выдела из земельного участка (участков), находящегося в частной собственности, осуществляется только по соглашению собственников этих земельных участков и никак иначе.

Арендатор в этой ситуации может воспользоваться правами, предоставленными ему п.4 ст.11.8 ЗК РФ и не более того. А эти права заключаются в следующем:

- на арендованный земельный участок, из которого произведен выдел, сохраняется право аренды;

- имеется право на заключение с ним договора аренды земельного участка, из которого произведен выдел, и на аренду выделенного земельного участка, на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

Тут впору задуматься арендатору: зачем ему давать согласие, если и без него и с ним ничего не меняется?

Вернемся к земельному участку сельскохозяйственного назначения.

 В отношении такого земельного участка невозможны никакие иные процедуры образования из него земельных участков, кроме как выделения земельных долей. И эти процедуры реализуются не посредством правил, содержащихся в Земельном кодексе, а в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на что прямо указано в п.5 ст.11.2 ЗК РФ.

В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ нет ни одного упоминания о получения согласия арендатора.

Все изложенное позволяет сделать следующие выводы:

согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей требуется только при образовании земельных участков из земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности, согласие арендатора не требуется;

при образовании земельного участка посредством выделения земельных долей согласия арендатора не требуется.

Продолжение следует.

А. И. Рыбицкий, юрист