Дела земельные

                                                                                                                                                                     Самый простой способ  получить ответ – задать вопрос
                                                                                                                                                                                                                                       Ирландская пословица
Добрый день, дорогие друзья. На время предлагаю отойти от темы банкротства. Хотя, по количеству просмотров на сайте журнала, данная тема оставила далеко позади все публикации нашей компании. Поговорим сегодня о земельных делах и собственности. Тем более что вопросы по данной тематике к нам поступают из самых разных регионов.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, как основной производственный актив Вашего предприятия требуют к себе повышенного внимания, с Вашей стороны, потому что со стороны Ваших конкурентов и других не очень чистоплотных граждан это внимание это обеспечено.
Сегодня рассмотрим кратко два вопроса, касающихся земли, поступивших от читателей журналов «Фермер. Поволжье» и «Фермер. Черно­земье»:
Пайщик выделяет землю там, где ему хочется, и мне неудобно, как противодействовать и можно ли?
Первый вопрос, касается выдела земельного участка. Не секрет, что пайщика могут перекупить или уговорить передать свою долю в аренду другому фермеру. Происходит это в силу разных причин, как правило, конфликт назревает длительное время.
Широко распространено заблуждение о том, что где фермер покажет, там пайщик свой пай и выделяет. Отчасти это утверждение не лишено смысла и связано больше с правовой неграмотностью самого пайщика. Если вам повезло, и вы имеете дело именно с таким персонажем, то вы можете определить участок в наиболее удобном для вас месте. А если пайщик относительно грамотный, либо обратился к агроюристам, то тут зачастую подобное лечится подобным или надо проявить самому некоторую образованность.
В настоящее время, для выдела земельной доли принадлежащей гражданину или организации на праве общей долевой собственности, можно воспользоваться двумя альтернативными порядками (ч. 2 ст. 13 101-ФЗ):
Œ Через общее собрание (утверждение проектов межевания на основании решения собрания).
 Путем согласования проекта межевания через СМИ (применяется в том случае, если не созывается собрание).
Порядок созыва и проведения общего собрания, участников общей долевой собственности урегулирован Федеральным Законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Общее собрание участников общей долевой собственности согласно ст. 14 №101 -ФЗ проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Обязанность по извещению участников общей долевой собственности о предстоящем общем собрании возложена на орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, об этом прямо говориться в ч. 2 ст. 14 №101 –ФЗ.
Содержание  информационного сообщения регламентировано ч. 3 ст. 14. №101-ФЗ.
После публикации информационного сообщения у вас есть минимум сорок дней, чтобы подготовиться к самому собранию.
Особое внимание следует уделить кворуму. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
Согласно ч. 12 ст.14 Федерального закона №101 – ФЗ протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, размещает протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не позднее десяти дней после даты проведения общего собрания.
По собственному опыту, скажу, что протокол, как правило, не размещается ни на сайте администрации, ни на информационных щитах.
Естественно, если на общем собрании большинство присутствующих проголосовало за утверждение проекта межевания, то получив протокол, пайщик прямым ходом идет в МФЦ и регистрирует выдел, поэтому Вам, как лицу заинтересованному, необходимо иметь большинство голосов на этом собрании.
Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Федерального закона №101-ФЗ.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Есть один нюанс. При ознакомлении с проектом межевания, он должен быть сшит, опечатан и подписан заказчиком работ и кадастровым инженером. Подпись об утверждении ставиться на проекте только при отсутствии возражений.
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка, в течение 30 (тридцати) дней.
Если в отношении земельного участка, из которого происходит выдел, у вашего хозяйства есть действующий договор аренды, то можете попытаться апеллировать к ст. 11.2 Земельного кодекса. И ссылаться на отсутствие согласия арендатора. Вопрос, о том необходимо оно или нет, в ряде публикаций раскрыл Александр Иванович Рыбицкий.
Покупка земельных участков на торгах
Сколько вы знаете способов приобрести земельный участок? Не суть важно, на каком праве.
Обычно говорят: два способа и два источника. Способы: взять участок в собственность или аренду. Источники: государство и частный землевладелец.
Есть еще один источник получения в свое распоряжение земельного актива частного землевладельца или государства, что реже.
Предлагаю рассмотреть один интересный источник.
Зайдя на сайт ЕФРСБ (https://bankrot.fedresurs.ru) в раздел торгов, мы получим доступ к информации обо всех торговых процедурах по продаже имущества банкротов. Непосредственно торги проходят на различных торговых площадках, каких конкретно указано в извещении.
Так вот, изучив лишь несколько регионов, а я смотрел Волгоградскую и Воронежскую области, видно, что земельные участки сельскохозяйственного назначения предлагаются к реализации. И стартовые цены ниже рынка. На данном сайте подлежит размещению информация о реализации имущества, как организаций банкротов, так и частных лиц.
Еще одним местом, где можно найти интересующие участки и доли, является сайт торгов (www.torgi.gov.ru) в разделе реализация имущества должников. Принять участие в торгах вы можете как самостоятельно, так и через посредников, которые исполняют роль агентов.
Для самостоятельного участия вам необходимо приобрести ЭЦП, и зарегистрироваться на торговых площадках. Агенты, как правило, уже имеют регистрацию и необходимые комплекты ЭЦП. Стоимость услуг агентов редко превышает десять процентов от цены приобретенного имущества. Может показаться, что это много, но стоимость вполне адекватная. Например, одни из торгов, в которых я принимал участие, длились без малого три недели. Можно конечно поставить автоматизированные комплексы, которые будут делать ставку за участника, но ФАС это не приветствует.
Не обязательно, что земельные участки, находящиеся в вашем районе или населенном пункте, будут представлены к продаже на данных сайтах, но просматривать их иногда необходимо. Интересное предложение может появиться в любой момент.
Это два кратких ответа, на вопросы, которые поступили в наш адрес от читателей журнала, естественно, что данные письменные консультации были более объемными и формат журнала не позволяет цитировать нормы права и выдержки из Федеральных законов. Все же мы ориентируемся на фермеров, а не пишем для юристов. Если данный формат будет Вам интересен, направляйте свои вопросы непосредственно в редакцию или на сайт vfermer.ru.
С. Тюрин, юрист    f