Торг без торга

Добрый день, дорогие читатели.
Началась пора полевых работ. В это нелегкое время каждый день буквально кормит весь год. Тем не менее, несмотря на карантин, мы продолжаем работать и помогать нашим клиентам, партнерам и друзьям, консультируя их по самым различным вопросам.
Буквально на днях несколько наших постоянных партнеров позвонили с одним очень любопытным вопросом.
Хозяйства собирались приобрести на правах аренды несколько земельных участков, в совершенно разных местах и с разными целями, в разных районах Волгоградской области, причем виды разрешенного использования у участков были разные.
Мы с вами прекрасно понимаем, что двенадцать гектаров пашни могут заинтересовать только близлежащих фермеров, поэтому, когда для участия в торгах подает заявку человек, живущий в трехстах, четырехстах километрах от места расположения земельного участка, логики этому вроде бы нет. Но так ли это? Попробуем разобраться с этим вопросом и ответить более детально.
Представляю вашему вниманию очередной, относительно честный способ отъема денег у сельского труженика. Какое бы название для него придумать? Не подскажете?
В чем заключается суть? Вам известно, что предоставление земельных участков для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, независимо от его организационно правовой формы, происходит на торгах.
Есть, конечно, варианты получить земельный участок для целей, связанных с деятельностью крестьянского фермерского хозяйства без проведения торгов, но административные органы различных уровней не очень это любят.
Вы прошли всю процедуру от согласования места расположения земельного участка до постановки на кадастровый учет, подали заявление в администрацию вашего района или населенного пункта с просьбой предоставить вам данный участок в аренду.

Администрация, выполняя требования закона, публикует информацию о проводимых торгах на сайте www.torgi.gov.ru и почти в самый последний момент от неких совершенно неизвестных «товарищей» поступает заявка на участие в торгах.
И ладно, если вопрос касается пашни, или совершенно пустого земельного участка, а если вы уже построили там объект – склад или мехток. То есть вы понадеялись на заверения чиновников, что этот участок получите. Знакомая ситуация?
То, что большинство торговых процедур проводится, если не под определенного человека или организацию, то хотя бы при наличии сильной заинтересованности первоначального заявителя, думаю ни для кого не секрет.
Как только заявка поступает организатору торгов, об этом сразу же сообщается заинтересованным лицам. Понимаю, что это против закона, но это факт.
Сидите вы дома, попиваете чаек, и тут вам звонят из администрации района и сообщают: «Иван Иванович, беда! На участочек, где у вас склад стоит, какой-то Пупкин Федор Федорович заявку подал».
Ваша первая реакция? Шок, гнев, ярость! Сколько стоит склад, думаю, знаете.
Естественно вы срываетесь в «белый дом» выяснять, кто такие и почему, да как посмели. Поговорили с людьми начальствующими, посоветовались. Решили, что надо звонить и выяснять, зачем они к вам лезут.
Это уже вторая ошибка, которую вы допускаете. Первая была, когда вы построили склад без разрешительной документации, в надежде на «авось».
Позвонили, разверзлись праведной тирадой. На что у вас спокойно так, спрашивают: «Хотите, чтобы мы, не мешали вашим планам? Но нам тоже интересен этот участок. Мы понимаем, что у вас там склад стоит. Мы понимаем, что он вам обошелся в пять миллионов. Но вы нас тоже поймите. У нас тоже есть планы на этот участок. Мы, в конце концов, приезжали. Тратили деньги на бензин, бумагу. Тратили свое время. Вот кто нам это компенсирует, если мы откажемся от участия в торгах?»

Видите скрипт разговора? Вы сами должны предложить? И вас к этому медленно подводят. И будьте уверены! Подведут.
Когда вы все-таки утвердительно ответили на готовность компенсировать издержки ваших оппонентов, вам называют сумму. Как правило, это цифра до пятидесяти тысяч рублей.
Узнав, сколько будет стоить решение вашей проблемы, вы можете либо согласиться, либо сказать, что это дорого и отказаться.
Оба варианта действий являются не верными. Нужно начинать торговаться. Снижая цену этой «компенсации».
Почему лучше не отказываться? Ответ прост. Вы заплатите больше. Поняв, что ваш интерес к предмету торгов – реальный, эти «серийные участники» обязательно приедут и примут участие в торгах физически. Цена будет подниматься. И может подняться очень высоко. Но если у вас на данном участке стоит склад, то экономика для вас имеет более серьезное значение. Вы будете либо выигрывать любой ценой, чего делать не стоит, либо торговаться до адекватного уровня, что позволить забрать участок с торгов вашим оппонентам, а уже потом решать вопрос по переводу права аренды. В этом случае вы заплатите больше, но в рамках разумного.
Какие же ошибки допускает фермер, попав в описанную ситуацию, разберем по пунктам:
1. Проводит сельскохозяйственные работы, пользуется, строит, копает, возводит что-то на земельном участке при отсутствии каких-либо правоустанавливающих документов. К таким документам относятся постановления органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков на том или ином виде права (собственность или аренда) (ранее были также постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение), а также договоры аренды и купли-продажи земельных участков.
2. Вступает в контакт с другими участниками торгов (что в принципе запрещено законом), с целью исключения участника из процедуры торгов.
3. Ž Не пытается снизить цену так называемой «компенсации» и просто оказывается платить.
Думаю, список понятен. 
Как же следует себя вести сельхозтоваропроизводителю, чтобы исключить возникновение подобных ситуаций:
1. Никогда не пользоваться земельными участками без надлежащего оформления документов. Про ст. 7.1. КоАП РФ, тоже забывать не следует, минимальный штраф – сто тысяч рублей.
2. Если так сложилось, что на участке, выставленном на торги, находятся принадлежащие вам здания, строения, сооружения или посевы – не надо звонить другим участникам торгов и пытаться заставить их отказаться от участия в торгах. Бесплатно этого делать никто не будет.
3. Ž Если вы не стерпели и позвонили, то торгуйтесь, снижая сумму «выкупа». Отказаться заплатить будет означать, что вы готовы платить потом и значительно больше.
Некоторые скажут: «обращусь в полицию». Хорошо. Задержат «вымогателей». А что дальше?
Нерадивые чиновники, которые не уследили за вашим самоуправством – вылетят с работы. Может, кто-то «сядет».
Ваше хозяйство получит штраф за каждый факт незаконного (без документов) использования земельных участков (минимум сто тысяч).
Далее, так как чиновники уже ответили, они начнут с особым рвением, выполнять свою работу.
А так как ваши постройки соответствуют всем обстоятельствам, прописанным в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, то иск о сносе самовольных построек вам обеспечен.
В итоге, потери финансовые, моральные и правовые будут значительно больше тех сумм, которые вы бы потратили на оформление документации изначально или на устранение угрозы на торгах.
Скажете, что у вас нет времени. Это отговорка. Если нет времени, наймите тех, кто занимается оформлением документации изначально. Да, вы заплатите, но избежите возникновения гораздо больших проблем в будущем.
Во время написания этой статьи, еще одно хозяйство обратилось с таким же вопросом. Посмотрим, как сработают наши рекомендации на практике.
Сергей Тюрин    f