Согласие арендатора на выдел земельной доли

«Знание законов заключается не в том, чтобы помнить слова, а в том, чтобы понимать их смысл».
Латинская пословица

Зачастую бывает достаточно непросто определить, что мыслил себе законодатель при установлении тех или иных правил. Примером тому служит согласие арендатора на образование земельного участка. Тема вызвала интерес у читателей журнала, поэтому предлагаю рассмотреть еще один аргумент против такого согласия при образовании земельного участка посредством выдела земельной доли.
Как известно, все познается с помощью сравнений. Давайте и мы сравним. Сравним понятия «доля», «доля в праве», «земельная доля». Определение этим понятиям есть, и они не особенно мудреные – не высшая математика.
Итак, что такое «доля»? Ответ находим в учебнике математики пятого класса. Читаем: мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил одну шестую долю арбуза. Если выразить эту долю в числе, то это будет выглядеть так: 1/6.
Прочитали? А теперь забудьте это.
В праве понятие «доля» имеет другое значение.
Читаем Гражданский кодекс и приходим к пониманию, что доля – это не доля арбуза, а есть доля в праве нескольких лиц на одну неделимую или неразделенную вещь (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Это доля в праве общей собственности, но не в самой вещи (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Не может быть права собственности на часть вещи (объекта), при том, что вещь находится в долевой собственности. Правильная логическая конструкция – «или доля в праве, или часть в объекте».
Иными словами, если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости принадлежит нескольким лицам с определением долей каждого из них в праве общей собственности, но не в самом объекте. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то лицу принадлежит конкретная часть объекта определенной площади и характеристики.
Зададимся вопросом: для чего законодатель не ограничился понятиями «доля», «доля в праве общей долевой собственности», а ввел понятие «земельная доля», да и то применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения?
Особое внимание обратим на одну примечательную деталь: доля приводится в сочетании со словом «земельная».
«Земельная доля» – это не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий, к которым закон относит пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями (п.2 ст.77 , п.1, 5 ст.79 ЗК РФ, п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
«Земельная доля» не применима к садовым, огородным, дачным земельным участкам, участкам для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также участкам, на которых расположены объекты недвижимого имущества. В отношениях собственности на эти земельные участки применяется понятие «доля».
Могут возразить: «доля» и «земельная доля» – это в любом случае «доля в праве общей долевой собственности» (ст.244 ГК РФ и п.1 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Все верно. Но земельная доля – это не только доля в праве, определяемая арифметической дробью, но и нечто определяемое в гектарах или баллах (п.2 ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, доля в праве такими свойствами не обладает. Отчасти поэтому «земельная доля» есть предмет регулирования Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а «доля» – предмет регулирования Земельным и Гражданским кодексами.
Будет не лишним напомнить одно из правил законодательной техники – одни и те же понятия обозначать одинаково. Между тем в действующем законодательстве присутствует довольно интересная конструкция: и «доля» и «земельная доля» – это «доля в праве общей долевой собственности». Не удивляйтесь, противоречия здесь нет. Но почему это так? Давайте разберемся.
«Земельная доля» отличается от гражданско-правового понятия «доли» и обладает специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, может исчисляться дробью, в гектарах или баллах, может быть даже невостребованной. Вместе с тем земельная доля может быть и объектом гражданско-правовых отношений. Именно в этом случае закон определяет ее как «долю в праве общей долевой собственности».
Суть понятия «земельная доля» при этом не меняется, а практическая польза от этой конструкции заключается в основном в правильном определении предмета различного рода сделок и наследственных прав. Предметом сделок и наследственных прав всегда служит доля в праве собственности на земельный участок.
Запомните: «доля» и «земельная доля» – это разные правовые понятия, правомочия собственника «доли» и собственников «земельных долей» различаются и эти правомочия, в том числе и выдел, регулируются разными Федеральными законами. «Земельная доля» приравнивается к понятию «доли в праве общей собственности» исключительно в целях регулирования гражданских правоотношений, в которых «земельная доля» выступает как объект гражданских прав и обязанностей.
Имея понимание «доли» и «земельной доли» вернемся к вопросу необходимости получения согласия арендатора на выдел земельной доли.
В ч.1 ст.11.5 ЗК РФ сказано, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Обратите внимание, речь идет о доле, но не о земельной доле. 
Выдел земельной доли возможен не иначе как в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о чем еще раз упомянуто в ч.3 ст.11.5 ЗК РФ. Порядок выдела земельной доли по этому Федеральному закону существенно различается от порядка выдела доли по ст.11.5 ЗК РФ. Имея два порядка выдела, которые регулируются двумя разными Федеральными законами, какие есть основания распространять правила одного порядка на другой?
Вывод: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» никакого согласия арендатора на выдел земельной доли не предусматривает и Земельный кодекс в этом вопросе приоритета не имеет.

А. И. Рыбицкий, юрист    f