Прекращение договора аренды

по истечению срока действия.

Сегодня предлагаю рассмотреть очень интересный вопрос, который волнует как собственников земельных участков, так и арендаторов. Описываемая ситуация не единична и встречается довольно часто.

Когда-то был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Естественно, он зарегистрирован в регистрационной палате. Условия об автоматическом продлении договора, в случае если ни одна из сторон не заявит об отказе от него – отсутствует, но арендатор отказывается от передачи земельного участка и продолжает его использовать, и делает вид, что ничего не происходит.

Вопрос: что делать?

Для ответа на этот вопрос, сначала обратимся к законодательству, а именно Гражданскому кодексу.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГКРФ.
Вроде все логично. Если бы не одно «но», земельный участок, который был передан в аренду, фактически обрабатывался не арендатором по договору, а третьим лицом.
Можно ли говорить о соблюдении условия пункта 2 статьи 621 ГК РФ? Думаю, что нет. Практика, когда хозяйства без каких– либо оснований меняются участками, довольно распространена. Собственники, как правило, в известность не ставятся.

Так что же делать нашему собственнику?

Срок договора истек 19 февраля 2020 года. При этом, 17 марта 2020 года, собственник направил в адрес арендатора письмо, с приложенными актами приема передачи земельного участка, что однозначно расценивается, как требование о возврате земельного участка.
На что же ссылается наш арендатор? Во-первых, на эпидемию коронавирусной инфекции. «Благо», что в 2020 году на это ссылаются все подряд. Во-вторых, наш арендатор, как человек образованный и состоятельный, обратился к юристам. Юристы же в свою очередь составили ответ, в котором сослались именно на статью 610 ГК РФ.

Поэтому, давайте прочитаем статью 610 полностью:
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Логично? Вполне. Если бы не то обстоятельство, что порядок преимущественного заключения договора на новый срок предусмотрен Статьей 621 ГК РФ.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Можно прийти к выводу, что раз арендатор пользуется спорным земельным участком после окончания срока договора, то все в рамках закона. С одной стороны, да. Но наш арендатор утверждает, что договор продлен на тот же срок. Прав ли он? Нет. В данном случае у нас обманывают арендодателя.

Итак. Как же правильно прекратить арендные отношения по истечению срока действия договора аренды?
- Направить в адрес арендатора уведомление об отказе в продлении договора аренды заблаговременно. Срок прописан в договоре. Если не прописан, то не менее чем за 30 дней до окончания срока. Обязательно заказным письмом с описью вложения.
-  Направить в адрес арендатора акт приема передачи земельного участка, либо соглашение о прекращении договора.
- Ž Если арендатор подписал данные документы, то отправляетесь в Росреестр и прекращаете запись регистрации об обременении (аренде).

Если арендатор отказывается подписывать акты приема – передачи, продолжает пользоваться земельным участком, то придется идти в суд.
Прекратить запись об аренде теоретически возможно на основании уведомления. Но в разных регионах на этот способ смотрят по-разному.

Судебного спора не избежать, если арендатор письменно уведомит арендодателя о желании заключить договор на новый срок, при отсутствии на то желания арендодателя.
В нашем случае арендатор спохватился и направил арендодателю письмо, которое можно считать предложением, только в мае 2020 года, т.е. спустя три месяца после окончания срока действия договора.
В принципе, я согласен отчасти с позицией арендатора о том, что раз собственник не уведомил его заблаговременно, то договор возобновлен, но не на тот же срок, а на тех же условиях, и с применением положений ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок.
Тем самым направленное в адрес арендатора письмо с уведомлением об отказе в заключении каких-либо договоров аренды в будущем и приложенные к нему акты приема – передачи земельных участков однозначно расцениваются, как воля стороны арендных отношений, направленная на прекращение этих отношений.

Арендодателю не осталось ничего другого, кроме как идти в суд, с целью вернуть себе земельные участки. Но и в суде поведение арендатора непонятно. Он просто игнорирует судебные заседания. Но судебная практика, говорит, что требования арендодателя будут удовлетворены с высокой долей вероятности и земельный участок будут освобожден и передан арендодателю.

Описываемая ситуация часто приводит к неблагоприятным последствиям для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозпредприятий, когда руководители считают, что раз никто из собственников не заявил возражений относительно продолжения работы на земельном участке по окончанию срока действия договора, то договор продлен на тот же срок. Это неверный вывод. Закон говорит однозначно, что продление договора аренды происходит на тех же условиях, но на неопределенный срок. В этом случае для прекращения арендных отношении будет достаточно простого уведомления, поданного за три месяца, что приведет к потере земельного участка.
Сергей Тюрин, юрист   f