Расторжение договора аренды в судебном порядке

«Апелляция — это когда вы просите один суд проявить неуважение к другому суду».

Финли Питер Данн

Добрый день уважаемые читатели. Все мы знаем, что бизнес, а тем более аграрный, это живой организм, который, к сожалению, иногда болеет и даже умирает. Но если с самим фермером или агропредприятием все более или менее понятно, то что делать людям, отдавшим свою землю в аренду. Вопрос остается открытым.

Сегодня, мы расскажем Вам о реальном кейсе, который находится в производстве нашей команды в настоящее время.

Агропредприятие несколько лет не выплачивало арендную плату. Собственники земельных долей, уставшие мириться с такой ситуацией и не желающие, чтобы права аренды на их земельный участок были переуступлены одному крупному российскому холдингу (владельцу сахарных заводов, вертолетов и т.д.), обратились в районный суд с исковым заявлением о взыскании арендной платы, и расторжении договора аренды.

Сразу оговорюсь, что дело происходит в Аннинском районе Воронежской области. Когда мы обсуждали вопрос: браться или нет за данное поручение, узнали много интересного про администрацию данного муниципального образования, и про всех участников процесса.

В принципе решение суда первой инстанции было ожидаемым. Почему-то, когда дело касается крупного бизнеса и власти, богиня правосудия снимает повязку с глаз. Так и получилось в этот раз. По какому-то непонятному принципу суд установил, что арендная плата действительно не выплачивалась в течение многих лет, взыскал задолженность по арендной плате, но почему-то отказался расторгать договор аренды, мотивируя: «Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей».

Действительно, материалы дела не содержат доказательств исполнения арендатором ООО «Т А» обязательств по уплате арендных платежей. Вместе с тем, как указано выше, законом (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ) предусмотрена особая форма принятия решения о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения при наличии более пяти сособственников. Соответственно и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца П. В.И. о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, поскольку общее собрание участников долевой собственности не проводилось, соответствующее решение о расторжении договора аренды не принималось, вопрос о расторжении договора аренды истцом не инициировался и на обсуждение других участников долевой собственности не ставился.

Потрясающая логика суда, особенно если принять во внимание то обстоятельство, что провести какое-либо, собрание на территории сельского поселения, где расположен земельный участок, не представляется возможным, в силу прямого не исполнения требований закона со стороны главы сельского поселения.

Почему логика суда не соответствует закону? Ответ попытаемся привести ниже.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (ч.2).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно: когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Мы считали, что Аннинский районный суд не верно истолковал нормы, регулирующие земельные отношения в рамках ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и не применил нормы, установленные Гражданским и Земельным кодексами РФ, указав на то, что вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, поэтому он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Частью 1 ст. 14 Закона № 101- ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона № 101- ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В данной норме права исчерпывающий перечень вопросов, которые собственники земельных долей могут решить путем проведения общего собрания, порядок расторжения договора аренды земельного участка путем проведения общего собрания не предусмотрен.

Указанная норма не препятствует собственникам земельного участка, число которых более пяти, обратиться в суд за защитой своего нарушенного права и в данном случае проведение общего собрания нельзя считать обязательной досудебной процедурой, так как порядок расторжения договора определен нормами, установленными Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, но никак не законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок о досрочном расторжении договора аренды необязательно, поскольку данное обстоятельство по условиям договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей не предусмотрено в качестве основания для расторжения.

Надо отдать должное судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда, которая согласилась с доводами апелляционной жалобы, поданной пайщиками, и отменила решение Аннинского районного суда Воронежской области в части, расторгнув договор аренды.

Если вы собираетесь обращаться с подобным исковым заявлением в суд в ближайшее время, мы даем следующие рекомендации:

Направьте претензию арендатору (заказным письмом с описью вложения).
Направьте в администрацию сельского поселения письмо с требованием провести общее собрание с вопросом по повестке дня: об условиях договора аренды….. Естественно, вы не берете на себя расходы по публикации данного объявления, пусть муниципалитет исполняет свои полномочия.
Если вы действительно хотите расторгнуть договор аренды, то не получайте от арендатора арендную плату. Поняв, что риск обращения в суд очень велик, арендатор может попытаться погасить часть своей задолженности. Задолженность на основании судебного акта вы взыщете в любом случае.

Ну и последняя, самая важная рекомендация. Ищите юристов, которые специализируются на земельных вопросах. Наша доверительница в суде первой инстанции обратилась к специалисту далекому от данного вопроса, поэтому, несмотря на то, что исковое заявление было подготовлено профессионалом, человеком, которого я уважаю и которого считаю одним из лучших специалистов по сельхозземлям в Воронежской области, многие необходимые важные доказательства не были приобщены к материалам дела. Нам же пришлось вступать в дело уже на второй стадии. Зачастую, на этой стадии выправить ситуацию уже крайне сложно.

С. Тюрин