И снова о согласии арендатора на выдел земельной доли

"Судьи высших судебных инстанций исправляют ошибки других и увековечивают свои"(Неизвестный автор)

Продолжить тему о необходимости согласия арендатора на образование земельного участка посредством выдела земельных долей хотелось бы с вопроса: почему суды придерживаются позиции о необходимости получения согласия арендатора на образование такого земельного участка?

Все на удивление просто: суд принимает решение по каждому конкретному исковому требованию. Из этого следует, что как требования сформулированы, с какими доказательствами и аргументами вы зашли в суд с таким результатом оттуда и выйдете. Пока как Ипполит от Нади в фильме "С легким паром". И еще это усугубляется выводами, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации.

Несмотря на то, что информационные письма и обзоры судебной практики представляют собой рекомендательные обобщения деятельности судов, суды, не раздумывая, применяют их. И правильно, потому как никто не озаботился убедить их в обратном.

Применительно к рассматриваемой теме, имеются два федеральных закона, которыми регулируются отношения по образованию земельных участков из земельного участка находящегося аренде. Это Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оба регулируют вопрос образования земельных участков посредством выдела. Причем ни один этих федеральных законов не обладает по отношению к другому большей юридической силой (ст.76 Конституции РФ).

Почему не требуется согласие арендатора при образовании земельного участка посредством выделения земельных долей подробно описано в предыдущей статье. Для тех, кому это показалось неубедительным, предлагаю рассмотреть эту ситуацию, но уже с позиции здравого смысла.

Перед этим хочу показать грабли, на которые просто обязаны наступить сторонники необходимости получения согласия арендатора.

Ситуация первая

Участники общей долевой собственности на общем собрании принимают решение образовать в счет выделения земельных долей несколько земельных участков.

Возникают следующие вопросы:

- кто должен обратиться к арендатору за получением согласия? Очевидно, собственники. Какие собственники? Исходного земельного участка или земельных участков, которые образуются?

- чтобы получить согласие необходимо обратиться к арендатору с заявлением. Такое заявление не смогли или не захотели подписать отдельные собственники земельных долей, как быть?

- сколько согласий должен дать арендатор? Как быть, если получено согласие на одни образуемые земельные участки, а на другие нет?

- в какой момент должно появиться согласие арендатора: до принятия решения общим собранием об утверждении проекта межевания или после?

Ситуация вторая.

Земельный участок в аренде. Появляются обстоятельства, предусмотренные ст.5 Федерального закона № 101-ФЗ. Земельная доля должна быть отчуждена субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды выделенного в счет земельной доли земельного участка.

Арендатор исходного земельного участка таким правом не обладает, поэтому согласие от него не получите.

Как субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию образовать земельный участок, а лицу, осуществившему отчуждение земельной доли, заключить договор аренды? Ведь отсутствие согласия арендатора не позволяет им реализовать права и обязанности, прямо закрепленные в законе.

Ситуация третья.

В арендованном земельном участке имеются невостребованные земельные доли. Арендатор отказался приобрести их в собственность – нет денег. У органа местного самоуправления возникает предусмотренная законом обязанность образовать земельный участок из этих земельных долей. Как исполнить эту обязанность, если не получено согласие арендатора?

Ситуация четвертая.

Арендатор отказывает в согласии на образование земельных участков в счет выделения земельных долей. И это понятно. Оно ему надо - отказал и продолжаешь жить спокойно.

Вопрос: как это соотносится безусловным правом участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли? (п.1 ст.13 Федерального закона № 101-ФЗ).

Подведем итог

Он весьма печален и заключается в том, что долевые собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставив его в аренду, могут забыть о действиях по выделу земельных долей. С правами и обязанностями, которыми Федеральный закон № 101-ФЗ наделил субъект Российской Федерации и муниципальные образования, также следует распрощаться.

Общим для всех описанных ситуаций является то, что все субъекты – обладатели права собственности и властных полномочий – не могут реализовать свои права, которыми их наделил закон по одной причине: арендатор не хочет.

А что это за фигура такая – арендатор, которому позволительно вести себя как соловью-разбойнику среди собственников земельных долей?

Такой арендатор есть всего лишь результат толкования отдельного пункта Земельного кодекса. Наделить его правами давать согласие на образование земельных участков по Федеральному закону № 101-ФЗ означает разрушить все отношения регулируемых этим законом и Гражданским кодексом.

Поясню, что имеется ввиду.

Обратимся к содержанию ст.1 ГК РФ, в которой закреплены основные принципы гражданских правоотношений такие как:

- признание равенства участников отношений;

- необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав;

- приобретение и осуществление гражданских прав своей волей и в своем интересе;

- свобода в установлении своих прав и обязанностей на основе договора;

- ограничение прав только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты законных интересов других лиц;

- запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Попробуйте не нарушить ни один из этих принципов, применяя согласие арендатора.

Но ведь права могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты законных интересов других лиц. Правильно. Могут.

Давайте разберемся, какой законный интерес арендатора может быть защищен "согласием"?

Законный интерес арендатора состоит в том, чтобы до окончания срока аренды он мог владеть и пользоваться всем земельным участком, а именно всей площадью земельного участка. И этот интерес при выделении земельной доли не нарушается, он уже защищен законом: измененный (первоначальный) и вновь образуемый земельный участок по-прежнему продолжают оставаться у него в аренде. Какие другие его интересы надо защищать согласием?

А вот арендатор, отказывая в согласии на образование земельного участка, все эти принципы нарушает. Или у вас другое мнение?

Еще есть три главных принципа права - разумность, справедливость и добросовестность. Именно на основании их понимания пишутся и применяются законы. Цель закона в том, чтобы дать человеку выгодный способ действий, запретив все, что приносит вред. Закон не может вносить сумятицу в отношения и создавать трудноразрешимые ситуации. Напротив, закон – это прописанный алгоритм действий, выполняя который человек всегда приходит к определенному одобряемому законодателем результату.

Применяя "согласие" мы не только не можем прийти к разумному и справедливому для всех участников результату, напротив делаем прописанные в законе ситуации неразрешимыми.

Вывод: согласие на выделение земельных долей не нужно ни арендатору, ни собственнику земельной доли. Эта идея оторвана от реальной жизни, здравого смысла и от самой цели закона.

А.И. Рыбицкий