Прекращение договора аренды

Тот, кто нарушает договор, освобождает от всякого обязательства другую сторону.
Пьер Буаст (1765–1824) – французский лексикограф

К рассмотрению сегодняшнего вопроса меня подтолкнули два интересных дела. В одном я непосредственно принимал участие, а за другим внимательно наблюдаю.

Проект, который был завершен, имел место на территории Волгоградской области, а проект, за которым наблюдаю, реализовывается на территории Тульской области. Предлагаю сегодня рассмотреть завершенный проект в Волгоградской области, а в следующем номере приведу анализ ошибок, допущенных в Тульской области.

Краткое описание ситуации. Волгоградская область. У физического лица имеется два земельных участка сельскохозяйственного назначения в собственности. Был заключен договор аренды в 2010 году, сроком на 10 лет. Срок действия договора заканчивался 19 февраля 2020 года. Собственник имел некоторый конфликт с арендатором, и естественно обратился ко мне уже после даты окончания договора. Была поставлена задача – прекратить договор и изъять у крестьянского фермерского хозяйства оба земельных участка. При этом условий и варианта о продлении договора автоматически в тексте нет. Ситуация также осложнялась тем, что фактически земельными участками пользовалось другое хозяйство. Практика обмена без оформления документов довольно распространена.
Решение: ознакомившись с текстом, стало понятно, что отсутствует условие о продлении договора автоматически на новый срок, что, кстати, не вполне законно, на мой взгляд, и отсутствует условие о сроках уведомления сторон о намерении выйти из договора, что, несомненно, немного облегчило нам жизнь.
Отмечу, однако, что хозяйство категорически не желало расставаться с этой землей, и принимало для этого все усилия.
Тем не менее, 29 февраля 2020 года, нами было направлено письмо с уведомлением об отказе в продолжении арендных отношений и требованием вернуть земельные участки по акту приема-передачи. Акты мы тоже приобщили.
Данное письмо было проигнорировано арендатором, благо весенняя ситуация с ограничениями по короновирусу позволила ссылаться на невозможность отреагировать вовремя.
В мае 2020 года мы получаем интересный ответ, в котором нашему доверителю предлагается заключить новый договор на меньший срок, но с большей арендной платой, а также сообщатся, что договор продлен автоматически на 10 лет.

Ничего другого, кроме как обратиться в суд, нам не оставалось. Забегая вперед, скажу, что в конце октября дело было рассмотрено, и иск был удовлетворен.
На что же ссылался наш доверитель в обоснование своей позиции?
Если обратиться к условиям договоров аренды, то видно, что условий о возобновлении на новый срок при не направлении уведомления о расторжении в данных договорах нет. Так же как и нет условия об автоматическом возобновлении действия договора при отсутствии возражений со стороны участника договора.
Фактически условия договора предполагают только преимущественное право на возобновление договора по истечении срока договора.
Арендатором неверно понимается ст. 610 ГК РФ, в которой нет ни слова о возобновлении договора аренды, при отсутствии уведомления о не намерении сотрудничать в дальнейшем.

При этом стоит отметить, что своим правом, предусмотренным ч.1 ст. 621 ГК РФ «1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора», арендатор не воспользовался.

В силу ст. 622. ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 34. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» «Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения».

В соответствии с п.п.1,3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В силу ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В нашем случае, фактически арендатор продолжил пользоваться земельными участками после окончания срока действия договора. Что автоматически привело к началу действия ст. 621 ГК РФ.

Как расторгается бессрочный договор аренды, помните? Правильно. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
То есть, направление нами требования о возврате земельных участков вместе с актами приема передачи, и уведомление об отказе в продолжении арендных отношений, являются ни чем иным, как уведомлением о расторжении бессрочного договора аренды. Так как направили мы данные требования в феврале месяце этого года, а в суд подали только в сентябре, то трехмесячный срок как раз вышел, и дальнейшее удержание земельных участков Арендатором являлось незаконным.

Естественно, что суд встал на сторону Арендодателя и удовлетворил его требования в полном объеме.

Алгоритм прекращения договора аренды при истечении срока действия договора выглядит следующим образом:
- За 30 дней до окончания срока действия договора направляем Арендатору уведомление о прекращении договора и об отказе продолжить арендные отношения, желательно вместе с актами приема передачи земельного участка.
 - Если арендатор подписал документы, то отправляем в МФЦ и прекращаем записи регистрации Аренды, если же арендатор уклонился от подписания, то придется обращаться в суд.

Противоположения ситуация. Если нам надо продлить договор или заключить его на новый срок, то направляем так же за тридцать дней до окончания срока действия договора, предложение о заключении нового договора с полным перечнем всех условий. Лучше приложить проект договора. Если арендодатель откажется и заключит договор с иным лицом в течение года, то можно будет требовать перевода прав и обязанностей арендатора на себя.
С. Тюрин   f