Самовольная постройка

Самовольной постройкой является здание, сооружение, строение, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст.222 ГК РФ).
В вольном изложении это означает, что если имеется объект недвижимости на земельном участке и присутствует хотя бы один из вышеизложенных признаков, вы – обладатель самовольной постройки.
Превеликое множество таких обладателей ничего не предпринимают для исправления этой ситуации, рассчитывая на «немного удачи», не подозревая, что с этим у них уже «немного» проблемы.
Давайте разберемся, чем это грозит и как этого избежать.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться ею – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, даже использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка – это правонарушение, за которое предусмотрено только одно наказание – снос. 
И что еще более усиливает грусть, снос производится за счет лица, которое возвело самовольную постройку.
Наказания можно избежать и закон предоставляет такую возможность.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, при одновременном соблюдении следующих условий:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассмотрим эти условия.
Условие 1. Лицо должно иметь права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем объекта недвижимости.
Это означает, что самовольная постройка находится на земельном участке, который находится у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п.3 ст.222 ГК РФ).
Что необходимо знать, обращаясь в суд?
Самовольная постройка это не всегда только результат строительства, но и реконструкция уже существующего объекта. Если вы провели реконструкцию, например, самовольно пристроили дополнительные помещения, нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку.
Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование), в результате которых не создан новый объект, дорогу в суд забудьте – требовать признания права собственности в этом случае нельзя.
Если постройку на вашем участке осуществило другое лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы на возведение, в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Бывает и так, что арендатор земельного участка осуществляет на нем самовольное строительство. Право собственности арендатора на самовольную постройку, возведенную на земельном участке без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях:
- участок предоставлен арендатору для строительства объекта недвижимости;
- спорный объект построен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Если договор аренды не содержит положений о предоставлении арендатору права на возведение капитального объекта на предоставленном в аренду участке, отсутствует согласование арендатором возведение объекта, этот объект легализовать не получится, он будет признан самовольной постройкой.

Условие 2. Объект самовольного строительства на день обращения в суд соответствует установленным требованиям.А именно, соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки, градостроительным и строительным нормам и правилам и т. п.). Доказывать такое соответствие надлежит лицу, которое возвело самовольную постройку.
Подтвердить придется еще и то, что возведенное строение соответствует целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка. Иное будет свидетельствовать о нарушении норм земельного законодательства, что исключает применение ст.222 
ГК РФ и повлечет отказ в иске.
Поскольку лицо, которое возвело самовольную постройку, как правило, «вещных прав» не ведает и специальными познаниями не обременено, доказывать соответствие самовольной постройки установленным требованиям следует с помощью заключения судебной строительно-технической экспертизы.

Условие 3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Это обстоятельство напрямую связано с установлением соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, поскольку именно их нарушение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Бремя доказывания отсутствия такой угрозы лежит на лице, которое возвело самовольную постройку.
В этом поможет досудебная строительно-техническая экспертиза. Перед экспертом необходимо поставить вопросы относительно соответствия самовольной постройки экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а также отсутствия или наличия угрозы жизни и здоровью людей при ее сохранении.

Условие 4. Единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.
Это относится к ситуации, когда все другие условия соблюдены.

Пожалуй, это самый распространенный случай, так как многие не затрудняют себя получением данных документов. Сначала строят, затем реконструируют, если нужда заставит, предпринимают попытки узаконить объект. Такие действия расцениваются как обход специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Для таких ситуаций судебная практика устанавливает следующее обязательное требование. Лицо, создавшее самовольную постройку, должно подтвердить, что предпринимало надлежащие меры к ее легализации. В частности, пыталось получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию.
Если вы, например, произвели строительство или реконструкцию объекта и после этого обратились в суд с заявлением о признании права собственности на него в порядке ст.222 ГК РФ, но при этом не принимали никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства или реконструкции объекта, так и во время проведения работ, в признании права собственности на самовольную постройку будет отказано.

Заменить меры по получению разрешения на строительство иными действиями не получится. Переписка с органом, уполномоченным в выдаче разрешения на строительство, не свидетельствует о соблюдении предусмотренного законом порядка получения разрешительных документов.
Обращение в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении информации о соответствии размещения самовольных построек градостроительным нормам и правилам также не является надлежащей мерой по легализации объектов самовольного строительства.
Обращение за разрешением на строительство после начала строительства не позволит узаконить соответствующую постройку.
Однако суд признает достаточными меры по легализации объекта самовольного строительства, если застройщик до начала строительства не получил разрешение на строительство по независящим от него причинам.

Легализация самовольной постройки в судебном порядке осуществляется посредством рассмотрения иска о признании права собственности.
Право собственности на самовольную постройку может быть приобретено и в том случае, если она, в соответствии с решением суда или органа местного самоуправления, приведена в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п.п.2, 3.1 ст.222 ГК РФ).
Но это другой процесс и он отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку.
А. И. Рыбицкий, юрист   f