Если папа оставил маму, или как маме продать квартиру?

Люди встречаются, люди влюбляются, женятся. А дальше, как повезет. Жизненных ситуаций ровно столько, сколько семей. И вот одна из них предлагается Вашему вниманию.

История, вкратце, такова: мать и дочь, конкретные имена не так уж и важны, приобрели в общую долевую собственность в равных долях квартиру № 1 в порядке приватизации. Папа в приватизации не участвовал, потому что к этому времени уже покинул семью, и, как порядочный мужчина, снялся с регистрационного учета, именуемого в народе «прописка».

В пылу страстей обе стороны, то ли умышленно, то ли по незнанию, не удосужились посетить ЗАГС, а посему брак не был расторгнут. Маму, совершенно забывая о том, что брак порождает определенные юридические последствия, на тот момент, такая ситуация устраивала.

Со временем страсти улеглись и про папу стали забывать.

Но наступило время, когда решением органа местного самоуправления, жилой дом, в котором находится приватизированная квартира № 1, признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. Маме и дочери муниципалитетом предоставлена в долевую собственность по договору купли-продажи другая квартира № 2 большей площади, за что мамой была произведена доплата на сумму заемных средств полученных в банке. Договор прошел государственную регистрацию, право общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано за мамой и дочерью.

Людям свойственно богатеть. И однажды с мамой такое случилось. И захотелось ей улучшить жилищные условия, продав предварительно квартиру № 2

. Пролистав странички своего паспорта и обнаружив на одной из них штампик о регистрации брака, мама задалась вопросом: «Что бы это значило?», в смысле, не кроется ли за этим какая-то неприятность, способная помешать совершению сделки.

Предчувствие ее не обмануло. Статья 256 ГК РФ определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (п.1 ст.34 СК РФ).

Это означает, что на все имущество, приобретенное супругами в период зарегистрированного брака, распространяется режим общей совместной собственности и при приобретении одним из супругов недвижимого имущества право собственности второго супруга возникает вне зависимости от отсутствия государственной регистрации его в качестве собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение 3 лет после расторжения брака (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.32 СК РФ).

Уразумев, что продать свою долю в квартире не может без согласия папы, мама озадачивается вопросом: «Где ты, суженный? « В ответ – тишина, так как папа к этому времени успел потеряться на необъятных просторах России.

И во все красе встал извечно русский вопрос: «Что делать?»

Давайте разбираться.

Фактически имеет место быть следующая ситуация: на приватизированную квартиру № 1, оформленную в долевую собственность мамой и дочкой, папа никаких прав не имеет, так как режим общей совместной собственности не распространяется на имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (в порядке приватизации). Такое имущество составляет раздельную собственность каждого из супругов (п.2 ст.256 ГК РФ; ст.36 СК РФ).

Но это не повод для радости.

При приобретении квартиры № 2 мама, находясь в зарегистрированном браке, уплатила определенную сумму денег, которые в силу закона, являются общей совместной собственностью супругов. Таким образом, мама приобрела долю в праве собственности на квартиру на совместные деньги и папа вправе претендовать на какую-то долю в праве собственности на квартиру. Именно так, и никак иначе.

Заключение мамой кредитного договора на свое имя не меняет правовой режим имущества, приобретаемого за счет кредитных средств. Поскольку по договору кредита (займа) денежные средства передаются заемщику в собственность, то суммы кредита в соответствии со ст.34 СК РФ являются общей собственностью супругов. Приобретаемое на эти средства имущество относится к общей совместной собственности супругов.

Таким образом, казалось бы, папа имеет право на квартиру № 2 и при ее продаже от него необходимо получить согласие.

Однако есть «но», и это существенное «но»!

Папа не являлся стороной сделки по приобретению квартиры № 2. Эта квартира приобреталась в долевую собственность мамы и дочери. Законом не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. Как и не предусмотрена совместная собственность супругов на долю одного из них в праве собственности на квартиру. Только в случае если доля мамы в квартире будет выделена в натуре, то может возникнуть право общей совместной собственности супругов. И мама, конечно, этого делать не будет за ненадобностью.

Так что же следует предпринять маме для того чтобы продать квартиру № 2?

Вариантов несколько.

Первый: совершить сделку купли-продажи доли мамы и доли дочери в праве собственности на квартиру № 2 и отдать документы на регистрацию. При отказе в регистрации по мотивам отсутствия согласия другого супруга на совершение сделки обжаловать решение регистрирующего органа в суде.

ствия права общей совместной собственности между супругами будут служить правоустанавливающие документы на квартиры и свидетельства, выданные регистрирующим органом в которых супруг не упоминается, а также невозможность существования одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества.

Второй: обратиться в суд с заявлением об установлении юридического факта прекращения семейных отношений с бывшим супругом. В решении суда будет указана дата (период времени) с которого прекратились семейные отношения. Решение суда об установлении факта прекращения семейных отношений в период, предшествующий сделке купли-продажи квартиры № 2 с муниципалитетом, исключает возникновение права общей совместной собственности супругов на квартиру.

Судебная практика однозначно признает имущество, нажитое каждым из супругов после прекращения семейных отношений, имуществом того супруга, который его приобрел (п.16 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).

Третий: обратиться в суд с исковым заявлением об установлении факта приобретения доли в праве собственности на квартиру на средства одного из супругов.

В предмет доказывания входят следующие факты:

- вступление сторон в зарегистрированный брак (ст.256 ГК РФ, ст.34 СК РФ);

- состав и стоимость имущества, приобретенного супругами в период брака, а также основания его приобретения (ст.256 ГК РФ, ст.ст.34, 36 СК РФ);

- наличие (отсутствие) брачного договора или иного соглашения о разделе имущества супругов (ст. 256 ГК РФ, ст.ст.38 – 40, 42 СК РФ);

- иные обстоятельства, имеющие значение для определения правового режима имущества супругов и их долей в этом имуществе в частности: приобретение имущества одним из супругов хотя и в период брака, но во время раздельного проживания супругов при фактическом прекращении семейных отношений (ст.256 ГК РФ, ст.ст.36 – 39 СК РФ).

А. И. Рыбицкий, юрист f