Аренда земельного участка. Нужно ли согласие супруга?

«Они уж знают как надо. Знают. Но не все, а незначительное меньшинство» Р. Шерн

Люди встречаются, люди влюбляются, женятся – весьма устойчивая традиция. Однажды посетив ЗАГС, лица, вступившие в брак, непроизвольно попадают под действие федеральных законов, требования которых следует соблюдать.

Одним из таких требований является согласие супруга, за которым кроются большие проблемы, если его не соблюсти.

Необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга предусмотрено ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В каких случаях оно требуется?

Согласие требуется получить:

- на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

- для совершения сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации;

- на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (п.3 ст. 35 СК РФ).

Теперь давайте разбираться. Земельный участок закон относит к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Таким образом, земельный участок – это то имущество, права на которое подлежит обязательной государственной регистрации. Следовательно, предполагается наличие согласие супруга на распоряжение этим имуществом.

Но является ли предоставление земельного участка в аренду распоряжением этим земельным участком?

Да, является. Распоряжение имуществом означает полномочие собственника, заключающееся в возможности передачи, продажи, сдачи в аренду, самостоятельного использования имущества (Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е.Б.»Современный экономический словарь. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.»). То, что аренда есть распоряжение земельным участком, следует и из содержания ст. 608, п.1, 2 ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, собственник земельного участка (арендодатель) для передачи его в аренду должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Другим основанием для получения согласия супруга является совершение сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Подлежит ли договор аренды земельного участка обязательной государственной регистрации?

Ответ простой – да. Такое указание содержится в п.2 ст. 609 ГК РФ и п.2 ст. 25 ЗК РФ.

Кроме того, аренда означает ограничение прав собственника земельного участка, которая также подлежит государственной регистрации. Это прямо предусмотрено п.6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация аренды осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды земельного участка (п.1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

В этом случае для заключения договора аренды необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).

И последнее. Согласие супруга необходимо на совершение сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Для договора аренды земельного участка законом не установлена обязательная нотариальная форма. Однако закон не препятствует сторонам нотариально удостоверить договор аренды земельного участка. Необходимо ли в этом случае получение согласия супруга?

Здесь необходимо пояснить, как происходит нотариальное удостоверение сделки, для которой необязательна нотариальная форма. Нотариальному удостоверению договора аренды земельного участка должно предшествовать соглашение сторон о его нотариальном удостоверении (п.3 ст. 8.1, п.2 ст. 163 ГК РФ). Форма соглашения – устная или письменная – закон не устанавливает. Но это соглашение необходимо заключить в письменной форме. Соглашение в письменной форме будет означать обязательность нотариального удостоверения договора. Если при наличии такого соглашения договор аренды будет заключен в простой письменной форме, то он будет ничтожным (п.п.2 п.2, п.3 ст. 163 ГК РФ).

При обращении к нотариусу за нотариальным удостоверением договора аренды на основании соглашения сторон необходимо получить согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя) и согласие супруга лица, арендующего земельный участок (арендатора).

Все просто? Как бы ни так! Жизнь многообразна и имеются вопросы, которые вызывают неоднозначное понимание. Рассмотрим их.

Вопрос 1

Договор аренды земельного участка, заключаемый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Нужно ли согласие супруга?

Если договор аренды заключается между физическими лицами, то необходимо согласие супруга собственника земельного участка (арендодателя). Согласия супруга арендатора не требуется.

В отдельных случаях, на срок менее одного года, в аренду могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При предоставлении таких участков в аренду согласие супруга арендатора не требуется. Как пример можно привести случаи предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества на срок менее одного года (п.п.12, п.8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Вопрос 2

Нужно ли согласие супругов долевых собственников земельного участка при передаче его в аренду?

Казалось бы, если один супруг приобрел долю в праве собственности на земельный участок на совместные деньги другой супруг вправе претендовать на какую-то долю в праве собственности на этот земельный участок. Заключение договора аренды означает распоряжение земельным участком, права на который подлежат государственной регистрации. Сам договор аренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации. Но все это не означает, что долевому собственнику земельного участка необходимо получение согласия супруга.

Поясню, почему это так. Есть одно «но» – действующим законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект. Доля в праве собственности на земельный участок, даже если она приобретена в период брака, не является совместной собственностью супругов. Совместная собственность супругов возникает только на земельный участок, который образуется в случае выделения доли.

А нужно ли согласие супругов собственников земельных долей?

Вначале о том, что есть земельная доля и об основаниях приобретения ее в собственность. Земельная доля – это доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Собственником земельной доли можно стать в результате приватизации земель сельскохозяйственного назначения, различных безвозмездных сделок, в порядке наследования. Ни один из этих способов не предусматривает возникновения общей совместной собственности супругов на земельную долю. Нет совместной собственности – нет необходимости получения согласия супруга.

Вопрос 3

Один или несколько физических лиц, каждый из них состоит в зарегистрированном браке, намерены стать арендаторами одного земельного участка. Необходимо ли согласие супруга на заключение договора аренды?

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369, А67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).

Суд указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга. Обращено внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга. Такова позиция суда.

Здесь не учитывается один момент. По смыслу п.3 ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется не только на сделку по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, но и на совершение любой сделки, подлежащей государственной регистрации, вне зависимости от того направлена эта сделка на распоряжение имуществом или приобретение прав на него. Договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, подлежит государственной регистрации. А из этого следует, что каждому из арендаторов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Вопрос 4

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет невостребованных земельных долей, может быть передан в аренду без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяйству (п.5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Крестьянское (фермерское) хозяйство состоит из одного лица – главы крестьянского (фермерского) хозяйства. Требуется ли согласие супруга главы крестьянского (фермерского) хозяйства на совершение сделки?

Нет, не требуется. Земельный участок передается в аренду конкретному субъекту – крестьянскому (фермерскому) хозяйству. Эти правоотношения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Семейный кодекс эти правоотношения не регулирует, даже если члены хозяйства являются супругами. Общее имущество членов крестьянского хозяйства и общее имущество супругов, разные правовые категории, которые не могут существовать одновременно в отношении одного объекта.

Вопрос 5

Супруги являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства, в составе имущества которого находится земельный участок. При передаче главой крестьянского хозяйства в аренду земельного участка третьему лицу необходимо согласие супруга?

Отношения совместной собственности членов фермерского хозяйства регулируются Законом РСФСР от 22.11.1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», а совместной собственности супругов – Семейным кодексом.

Если оба супруга являются членами крестьянского (фермерского) хозяйства и в составе имущества фермерского хозяйства имеется земельный участок, то это означает совместную собственность членов фермерского хозяйства на этот земельный участок, а не совместную собственность супругов (п.3 ст. 6 Закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ). Это означает, что получение нотариально удостоверенного согласия супруга на такую сделку не требуется.

Вопрос 6

Индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность в сегменте киоско-лоточной торговли намерен взять в аренду земельный участок. Необходимо ли ему получить согласие супруги?

В этом случае возможны различные варианты. Приведу примеры

. Если земельный участок принадлежит физическому лицу (арендодателю), приобретен в период брака и передается в аренду сроком более одного года, то требуется согласие супруга, как арендодателя, так и арендатора (индивидуального предпринимателя).

Если земельный участок предоставляется индивидуальному предпринимателю юридическим лицом в аренду сроком более одного года необходимо согласие супруга, если менее одного года, такое согласие не требуется.

Почему так? Для этого необходимо прийти к пониманию кто есть индивидуальный предприниматель. Термин «индивидуальный предприниматель» законодательно не определен и означает всего лишь статус обыкновенного физического лица – человека, который обладает в связи с этим статусом правом на занятие предпринимательской деятельностью. В качестве аналогии можно привести статус военного или нотариуса. Статус предпринимателя одного из супругов никак не влияет на имущественные отношения супругов регулируемых Семейным кодексом.

Вопрос 7 Физическое лицо (арендодатель) к моменту заключения договора аренды земельного участка уже разведен. Требуется ли согласие бывшего супруга на заключение такого договора?

Да, требуется, при условии, если супруги после расторжения брака не произвели раздел совместно нажитого имущества.

Расторжение брака само по себе не изменяет законный режим имущества супругов. Если после расторжения брака раздел имущества не производился, в отношении его сохраняется режим общего имущества и для его отчуждения требуется соблюдение п.3 ст. 35 СК РФ, т. е. получение нотариально удостоверенного согласия на общих основаниях.

Перечень вопросов можно продолжить. Жизненных ситуаций превеликое множество и все их не рассмотришь. Что необходимо помнить, если встали перед дилеммой: нужно согласие супруга или нет?

Если права на имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и вы намерены распорядиться им (продать, подарить, передать в аренду), если сделка подлежит государственной регистрации или для сделки законом установлена обязательная нотариальная форма согласие супруга необходимо. Но при этом необходимо учитывать нормы других федеральных законов, которые, как видно из приведенных примеров, не позволяют распространить режим совместной собственности супругов в определенных ситуациях. Такой режим не распространяется на имущество, полученным одним из супругов в порядке дарения или наследства.

И в заключение

Предположим ситуацию, когда согласие супруга в силу различных причин не получено. Это не повод для чрезмерного огорчения. Не все здесь так безнадежно, как кажется на первый взгляд.

Если из федерального закона следует, что сделка в отсутствие согласия третьего лица является ничтожной, документы на государственную регистрацию примут, но осуществление государственной регистрации приостановят на срок до устранения причин, но не более чем на три месяца (п.п.15 п.1, п.2 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если согласие не будет представлено в установленный срок, последует отказ в государственной регистрации.

Следует знать, что договор аренды земельного участка это не та сделка, при которой отсутствие согласие супруга влечет ее недействительность или ничтожность. Исходя из содержания п.п.15 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделка, совершенная без необходимого согласия третьего лица (супруга), если такая сделка не является в силу закона ничтожной, регистрируется в ЕГРН, но при этом в реестр вносится запись об отсутствии необходимого согласия на совершение сделки (п.п.4 п.3 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Сам факт совершения сделки без согласия супруга никакого «криминала» в себе не несет. Чтобы сделка была признана недействительной, супруг, не давший на нее согласие, должен обязательно обратиться в суд (п.2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ). Если такого обращения не последует, то никаких последствий не будет.

Но не спешите радоваться. Возможно это удивит, но игнорирование получения согласия супруга далеко не лучший вариант действий. Если сделка по аренде земельного участка заключена в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, когда такое согласие обязательно, то маловероятно, что субаренда, залог, продажа права аренды такого участка состоятся. Причина в отсутствии желающих за свои же деньги исполнить танец на разложенных граблях, к каковым следует отнести отсутствие согласия супруга и запись об этом в ЕГРН.

Предвижу возражения, что субаренда, залог, продажа права аренды не входят в намерения арендатора. На это нечем возразить, кроме как напомнить об одной жизненной странности, которая заключается в том, что когда вы что-то планируете, у вас не всегда получается так, как вы этого хотите.

А. И. Рыбицкий, юрист f