Аренда. «А что, так можно?»

Будем отстаивать это, чтобы этого не допустить. В.С.Черномырдин

Есть ситуации, в разрешении которых нет единого мнения. Есть для этого объективные причины. Следует сразу сказать, что единого мнения нет практически ни по одной проблеме. Будучи проблемными, вопросы и остаются таковыми. Бывает только распространенное или господствующее мнение.

Теперь о вопросах, которые вызывают неоднозначное понимание.

Вопрос № 1

Крестьянское хозяйство является собственником земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, находящемся в долевой собственности. Может ли крестьянское хозяйство быть арендатором такого земельного участка?

Ответ простой, хотя не все с ним могут согласиться.

Да, может.

Сразу оговорюсь: есть прямо противоположная позиция, и те, кто ее придерживается, мотивируют свое мнение тем, что закон не дает право лицу заключать сделки самим с собой. Есть и еще один момент. Он относится к обязательственному праву: обязательство прекращается в случае совпадения должника (арендодателя) и кредитора (арендатора) в одном лице (ст.ст.307, 413 ГК РФ). Из этого следует, что нельзя арендовать имущество, которое уже принадлежит тебе на праве собственности.

Это действительно так. Но прежде чем что-либо обсуждать, о чем-либо спорить, нужно определиться в понятиях и в правоотношениях. Для этого зададим себе ряд вопросов и ответим на них.

Что означает понятие «земельная доля»?

Ответ находим в ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Это означает, что земельная доля, как объект гражданских правоотношений (доля в праве), существует только в воображении. Обладание земельной долей – это только обладание определенными правами, предусмотренными Законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ. И распорядиться этими правами можно только в порядке, предусмотренным именно этим, а не каким-то другим законом.

А этот закон, как и Гражданский кодекс, не предусматривают аренду земельной доли.

В аренду может быть передан только земельный участок (п.1 ст.607 ГК РФ).

Каким образом может быть передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности?

Для этого существует определенная процедура, прописанная в Законе от 24.07.2002 года № 101-ФЗ, одним из условий которой является принятие решения общим собранием участников общей долевой собственности, которым определяются условия передачи земельного участка в аренду.

Решение об аренде принимается исключительно по земельному участку, находящемуся в общей долевой собственности, а не в отношении земельных долей его участников.

Решение о передаче в аренду земельного участка является обязательным для всех участников общей долевой собственности, даже для тех, кто не согласен с ним (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.09.2014 года № 18-КГ14-63).

Это надо понимать так: участники долевой собственности объединены только одним – общим имуществом, имя которому – земельный участок, и если общее собрание приняло решение о передаче земельного участка в аренду на установленных условиях конкретному лицу и уполномочило на заключение договора определенную персону из числа участников долевой собственности, то нет никаких правовых оснований для воспрепятствования такому решению.

Далее.

Необходимо различать понятия «собственник земельной доли» и «собственник земельного участка». Многим непонятна разница, но она есть, и весьма существенная.

Различия заключаются в правомочиях. Права собственника земельной доли обозначены в п.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», права собственника земельного участка – в п.1 ст.260, п.1 ст.209 ГК РФ.

Из этого вытекает следующее.

Земельная доля индивидуально-определенной вещью не является, она не имеет вещественного выражения. Природа доли в праве общей собственности заключается в том, что земельный участок в качестве объекта общей долевой собственности – это единое целое. Все участники выступают по отношению к нему, как единый собственник. Право сособственника распространяется на вещь в целом, а не ограничивается какой-либо конкретной ее частью. Поэтому в аренду передаются не земельные доли, а земельный участок, и арендодателями являются не собственники земельных долей, а собственники земельного участка.

Аренда согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” рассматривается как обременение. Государственная регистрация указанного обременения осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Арендой ограничиваются права собственника земельного участка, а не собственника земельной доли, и обременяется арендой земельный участок, но не земельная доля.

При таких обстоятельствах не происходит совпадение должника (крестьянское хозяйство, как собственник земельной доли) и кредитора (крестьянское хозяйство, как арендатор земельного участка), как это следует из смысла ст.413 ГК РФ.

Разъясним, в чем здесь дело.

Статья 413 ГК РФ имеет следующее содержание: “Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства».

Это «иное» содержится в п.1, 5 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ и заключается в том, что арендатор земельного участка вправе иметь и скупать земельные доли в арендуемом земельном участке, и условия договора аренды при этом не должны изменяться. Становясь собственником земельной доли, крестьянское хозяйство остается арендатором земельного участка. При этом законом не предусмотрено прекращение или изменение договора аренды. Крестьянское хозяйство в этом случае перестает платить арендную плату за свои земельные доли и начинает (должно) платить земельный налог с их кадастровой стоимости.

Вопрос № 2

Может ли супруга главы крестьянского (фермерского) хозяйства передать в аренду этому крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности?

Ответ: да, может.

Обоснование: необходимо различать общее имущество крестьянского (фермерского) хозяйства и общее имущество супругов.

Формирование имущества крестьянского хозяйства происходит на основании заключения и подписания соглашения о создании крестьянского хозяйства, приобретения и (или) предоставления имущества членами крестьянского хозяйства (п.2, п.п.4 п.3 ст.4, п.4 ст.6 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Имущество супругов формируется за счет доходов каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, а также включает приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п.2 ст.34 СК РФ).

Для того чтобы обладать правами на имущество крестьянского хозяйства, необходимо быть его членом. А это означает заключение и подписание соглашения о создании крестьянского хозяйства и личное участие в производственной или иной хозяйственной деятельности крестьянского хозяйства (п.1 ст.1, п.2 ст.4, п.п.3-4 ст.6 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

То обстоятельство, что лицо является супругой главы крестьянского хозяйства или иным родственником, не означает, что оно является членом крестьянского хозяйства. Это лицо может работать в крестьянском хозяйстве на основании трудового договора и получать заработную плату, но никак не доход от деятельности крестьянского хозяйства, что свойственно только члену крестьянского хозяйства.

Для обладания правами на общее имущество супругов достаточно факта заключения брака. Наличие брачных отношений предполагает в силу закона, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п.1 ст.34 СК РФ).

Земельный участок, приобретенный не за общие средства членов крестьянского хозяйства и не для крестьянского хозяйства, является собственностью супругов, даже если один из супругов является главой крестьянского хозяйства (п.2 ст.257 ГК РФ).

Этот земельный участок может быть передан в аренду крестьянскому хозяйству. Сторонами сделки будут являться крестьянское хозяйство в лице главы крестьянского хозяйства и супруга главы крестьянского хозяйства, имеющая в собственности земельный участок.

А. И. Рыбицкий, юрист (продолжение в следующем номере) f