Аренда. «А что, так можно?»

Будем отстаивать это,
чтобы этого не допустить.
В.С.Черномырдин

Есть ситуации, в разрешении которых нет единого мнения. Есть для этого объективные причины. Следует сразу сказать, что единого мнения нет практически ни по одной проблеме. Будучи проблемными, вопросы и остаются таковыми. Бывает только распространенное или господствующее мнение.

Теперь о вопросах, которые вызывают неоднозначное понимание.

Вопрос № 3

Может ли глава крестьянского (фермерского) хозяйства, имеющий в личной собственности земельный участок, передать его в аренду крестьянскому хозяйству, которое он возглавляет?

Ответ на этот вопрос в большей мере относится на судейское усмотрение. Но, полагаю, что может. Логика рассуждения такова.

Субъектом гражданских правоотношений является крестьянское (фермерское) хозяйство, которое осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 3 ст. 1, ст. 5 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Крестьянское хозяйство является чисто номинальным «предпринимателем», который имеет наименование, банковские счета, печать, «имеет» не принадлежащее ему имущество и этим же имуществом отвечает по своим долгам, выступает в качестве истца и ответчика в суде и т. п.

Глава крестьянского хозяйства – это всего лишь один из членов крестьянского хозяйства, который обязан действовать в интересах крестьянского хозяйства добросовестно и разумно и не вправе совершать действия, ущемляющие права и законные интересы крестьянского хозяйства и его членов (ст. 16 Федерального закона от 11.06.2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Гражданское законодательство содержит еще одно условие, заключающееся в том, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть только гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Но это сути не меняет, все сделки заключаются от имени и в интересах крестьянского хозяйства. Имеет место быть необычная правовая ситуация: в единой структуре сосуществуют как бы два предпринимателя, действующих без образования юридического лица, – фермерское хозяйство и глава хозяйства.

Предоставляя в аренду находящийся в личной собственности земельный участок, глава крестьянского хозяйства действует не как предприниматель. Именно поэтому в рассматриваемом случае не может быть применена ст. 413 ГК РФ регламентирующая прекращение обязательства в случае совпадения в одном лице кредитора и должника. Аналогичное разъяснение содержится в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года № 56-КГ15-14.

Таким образом, физическое лицо, пусть и имеющее статус главы крестьянского хозяйства, может передать свое личное имущество в аренду крестьянскому хозяйству.

Другими словами, – Иванов Иван Иванович может заключить договор аренды принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с крестьянским хозяйством, от имени которого действует индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Иванов Иван Иванович.

Вопрос № 4

Может ли быть предоставлен в аренду земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для строительства, гражданину, ведущему личное подсобное хозяйство?

Согласно ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Таковым является Земельный кодекс.

Земельный кодекс Российской Федерации закрепляет принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. п. 2 и 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Личное подсобное хозяйство, как его определяет Федеральный закон от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», – это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве – в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у гражданина, ведущего личное подсобное хозяйство, устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.4 ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться: земельный участок в границах населенного пункта – приусадебный земельный участок и земельный участок за пределами границ населенного пункта – полевой земельный участок. А это, как правило, земли сельскохозяйственного назначения. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).

Таким образом, гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, вправе вести только личное подсобное хозяйство либо, в составе некоммерческой организации, заниматься садоводством, огородничеством, дачным хозяйством. Ведение личного подсобного хозяйства на земельном участке земель сельскохозяйственного назначения, расположенном вне границ населенного пункта, не предполагает возведение зданий, строений, сооружений в силу прямого запрета в законе.

Вопрос № 5

Арендатор земельного участка переуступил свои права аренды третьему лицу. Может ли это лицо вновь переуступить право аренды?

Да, может.

Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) регулируется специальной нормой, закрепленной п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Она предусматривает, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды без согласия собственника земли при условии его уведомления, если договором аренды участка не предусмотрено иное.

Распоряжение арендатором своими правами в случае перенайма приводит к их отчуждению, то есть бесповоротной передаче другому лицу. В результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), после чего первоначальный арендатор полностью утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем и обладателем всех прав и обязанностей становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Изложенное означает, что новый арендатор обладает всеми правами и обязанностями предыдущего арендатора, в том числе и правом переуступки прав и обязанностей по договору аренды (перенаем).

А. И. Рыбицкий, юрист f