Рейдерский захват земель у аграриев или по стопам лихих 90-х

Земли сельскохозяйственного назначения – национальное достояние и важный стратегический ресурс. Сельское хозяйство является основой существования нашего государства. Я уже говорила о том, что главное богатство каждого сельхозпроизводителя – это земля. Представьте, если например, муниципальный район находится в предгорье, а значит земель сельскохозяйственного назначения немного, да и те уже все, либо в аренде, либо в собственности. Вот и остается более отчаянному фермеру захватывать земли соседа, может от жадности, может от безысходности.
Ну не в прямом смысле захватывать, конечно, а незаконно выкупать невыделенные доли, рискуя при этом не только аграрным бизнесом. Пострадавшая сторона, как правило, узнает об этом не сразу. Об этой проблеме я слышу от клиентов часто, в последнее время особенно.

Недавняя встреча с главой КФХ доказала необходимость этой статьи. Фермеры должны знать свои права. Устраивайтесь поудобнее, сюжет захватывающий, покруче американского блокбастера. Живет себе обычный аграрий, обрабатывает земли, взятые в аренду у так называемых пайщиков на прилично долгий срок, лет на 10-15, аренду платит добросовестно, налоги за дольщиков. Вроде и переживать не о чем, земля есть, работай и работай. Не тут-то было, в один прекрасный момент он узнает, что доли в арендуемом земельном участке выкупил глава другого КФХ, который не является участником общей долевой собственности. Тут арендатор схватился за голову, вроде законных оснований для этого у покупателя нет, да и сам арендатор намерен выкупать продаваемые доли у дольщиков. Законных оснований для таких действий, конечно нет. А что получается на практике? Вариантов захвата земель два. Расскажу о каждом подробнее. Продажа земельных долей. «План Б» Доли скупаются до необходимого объема на подставное лицо. Подставной покупатель долей инициирует фактический выдел земельного участка в счет имеющихся земельных долей. Право долевой собственности при выделе земельного участка прекращается, следовательно, собственник может продать выделенный земельный участок любому лицу, в нашем случае - это Покупатель не дольщик. Как итог этих действий – вы потеряли часть земельного участка, а значит часть главного ресурса и финансов. Печально. Как юрист, я за то, чтобы своевременно и максимально предотвратить негативные последствия для аграриев. Причиной ситуации описанной мной выше стало банальное, неправильное оформление договора аренды. Как правило, многие аграрии пользуются шаблонным вариантом договора аренды земельных долей, наспех скачанный из сети «Интернет». Шаблонный договор аренды не защитит ваши права. В современном мире его использование опасно и это доказывается участившимися рейдерскими захватами земель аграриев.


Я рекомендую в договор аренды обязательно включать пункт о преимущественном праве покупки арендатором продаваемой доли. Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть выделение земельного участка только с письменного согласия арендатора. Этот список можно продолжать бесконечно, оснований и методов защиты земли и прав арендатора много. Закажите составление договора аренды у опытного специалиста, заплатите один раз за сильный и юридически грамотный договор аренды и Вам не придется тратиться на судебные разбирательства. А как же быть, если договор аренды же зарегистрирован в Росреестре? В этом случае я советую подписать сторонам дополнительное соглашение с внесением в договора аренды указанных выше пунктов. Покупайте землю - ее больше не производят. Наверное, именно этим афоризмом Марка Твена руководствуются захватчики земельных долей. Борьба за собственность неизбежна, и она будет продолжаться до тех пор, пока существует конкуренция. Но для того и написаны законы, чтобы защищать правду и справедливость, а в контексте вышесказанного – права тех, кто честно трудится на земле. Земельное рейдерство - это на самом деле не явление, а процесс, в котором принимают участие определенные субъекты рынка. У каждого субъекта свои мотивы и методы. И уж если вам пришлось столкнуться с захватом ваших земель, и предстоит судебный процесс, воспользуйтесь помощью опытного отраслевого юриста.

Чем закончится эта затяжная война тружеников с любителями прибрать к рукам чужое добро, сказать трудно. Именно поэтому вооружаемся правовыми знаниями, пересматриваем договоры аренды и защищаем свои права грамотно.
Анна Соловьева, федеральный юрист-эксперт по защите аграрного бизнеса, тел: +7 905 988 04 52