Рукопожатие в Росреестре

В этом случае не дольщик скупает доли до необходимого ему объема. Продавцов вынуждает продавать свои доли под разными предлогами: у кого-то из продавцов у Покупателя работают дети, и если не продашь долю, они лишатся работы. А кому-то предлагает бессовестно высокую цену за долю, что отказаться грех. При этом Покупателем, как правило, «ставится» подставное лицо (кто-то из дольщиков земельного участка). Подставное лицо в сделках не участвует, дабы не взболтнуть лишнего.

Покупатель отправляет на сделку свое доверенное лицо, которое действует от имени подставного лица на основании доверенности, оно же производит расчет с продавцами. Сейчас вы предположите, что все мирно идут в Росреестр на регистрацию сделок. И будете правы. В таких действиях нет нарушения закона. Закон позволяет выкупать земельные доли участникам долевой собственности и регистрировать сделки. После того как у Арендатора уляжется негодование, в игру вступает истинный Покупатель. И на основании одного договора купли-продажи «покупает» у подставного лица приобретенные доли. Покупает - это громко сказано, вернее будет сказать, забирает приобретенные доли, потому что подставное лицо, на которое приобретались доли, не получает оплату по сделке купли-продажи, но в договоре указано иное. Вот тут самое интересное. Через «рукопожатие» в Росреестре Покупатель регистрирует право собственности на выкупленные доли.

Ну? Каково? Фееричный ход, по-моему.

Арендатор может узнать о регистрации очень нескоро. Наверняка ему и в голову не придет еженедельно мониторить и заказывать выписки из ЕГРП на земельный участок.
Предположим, в определенный день, Арендатору все-таки стало известно о выкупе не дольщиком земельных долей. В голове вопросов больше чем ответов. Очевидно грубое нарушение закона, а как такое могло произойти? Как мы видим – могло, и этот случай не единичный.

Что предпринять?

Написать жалобу в Управление Росреестра, с просьбой разобраться в случившемся, можно. Но ответ получите формальный, со следующим смыслом: «регистратором нарушено действующее законодательство, выразившееся в регистрации права собственности в общей долевой собственности на лицо, не являющееся участником долевой собственности. По результатам служебной проверки к регистратору применены нормы дисциплинарного наказания. Для решения проблемы рекомендуется обратиться в суд, т.к. Росреестр лишен права на отмену прошедшей регистрации».
Вроде и виноваты, и наказан регистратор, но права пострадавшего агрария никто не торопится восстанавливать. Остается один шанс - идти в суд. Вот тут начинается битва за землю. С юридической точки зрения вся эта махинация с выкупом земельных долей - притворная сделка. То есть, сделки между подставным покупателем и продавцами – это притворные сделки, прикрывающие в действительности сделку между Покупателем не дольщиком и Продавцами. Согласно нормам действующего законодательства, притворные сделки являются недействительными. А сделка между Покупателем и подставным лицом ничтожны в силу нарушения преимущественного права покупки.
Теперь запомните волшебную схему, которая позволит вам выкупить приобретенные Покупателем доли. Согласно действующему законодательству РФ, с момента, когда пострадавший аграрий узнал о том, что его право преимущественной покупки нарушено Покупателем, есть 3 месяца для того, чтобы заявить в суде о переводе прав Покупателя на арендатора-агрария, который является также и дольщиком в праве собственности на земельный участок.

В ходе судебного разбирательства добивайтесь так называемого ареста спорного земельного участка, вернее, обеспечения иска в виде запрета на регистрационные действия. Не наложив запрет на регистрационные действия, есть риски столкнуться с тем, что Покупатель с подставным лицом – продавцом на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи отменят регистрацию незаконной сделки в Росреестре.
Вы сейчас возразите, мол, отменили же, что еще нужно. А вот и нет. Не по доброте же душевной ответчик предпринял этот шаг, и отменил регистрацию права собственности между ним и подставным лицом. Делается этого для того, чтобы на пострадавшего агрария суд не перевел права и обязанности Покупателя, по сделке нарушающей преимущественное право покупки. После отмены, вроде и переводить-то нечего, прав никаких нет. Задумались? Расскажу. Покупатель - не дольщик заинтересован в этих земельных долях. И отмена сделки между ним и подставным лицом - это отнюдь не жест доброй воли или покаяния, нет, это подготовительные процедуры к плану Б. Вникайте. После расторжения договора купли-продажи между

Покупателем и подставным лицом, все приобретенные доли остаются у подставного лица в собственности. Догадались, какие действия последуют дальше? Правильно – фактический выдел подставным лицом земельного участка в счет имеющихся долей. А выделенный участок, можно продать любому лицу, и право преимущественной покупки тут не действует. Выделенный земельный участок беспрепятственно перейдет в дальнейшем от подставного лица к Покупателю.

Анна Соловьева, федеральный юрист-эксперт по защите аграрного бизнеса,
тел: +7 905 988 04 52