Проблемы при выделении земельной доли?

Тот, кто пытался самостоятельно выделить земельную долю, о данном занятии отзывается в основном негативно. Смею предположить, что некоторые уже предпринимали попытку осуществить все то, что прописано в законе, и до сих пор в недоумении, почему так все сложно и трудновыполнимо.

Итак, о том, что следует знать при выделе земельной доли.
Существуют следующие способы образования земельных участков в счет выделения земельных долей:

•   посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли;
•   посредством утверждения проекта межевания решением общего собрания;
•   за счет невостребованных земельных долей.

 Рассмотрим первый их них. Если количество выделяющихся мало и они не составляют большинства при голосовании на общем собрании, то используют способ выделения посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли, так называемом «посредством объявления». 
Самый основной и весьма спорный вопрос: нужно ли инициировать проведение общего собрания, прежде чем пуститься в путь по выделению доли «посредством объявления»? 
Давайте разбираться.
П.4 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит условие, в котором говорится о том, что выделяться можно только при отсутствии решения общего собрания об образовании земельного участка в счет выделяемой земельной доли (п. 3 ст.13 Закона). 
Когда можно считать, что решение общего собрания отсутствует? 
Для этого выясняем, каким может быть результат созыва и проведения общего собрания.
Это:

•   принятие решения по вопросам повестки дня общего собрания;
•   отказ (отрицательное решение) по вопросам повестки дня общего собрания;
•   общее собрание не состоялось за отсутствием кворума.

Принятие решения означает, что все вопросы решены. 
Отказ означает возникновение права на обращение в суд для обжалования решения общего собрания. В этом случае нельзя считать, что решение общего собрания отсутствует. Оно – решение – в данном случае не отсутствует, оно имеется, но с отрицательным результатом. 
Только тогда, когда общее собрание созывалось, но не состоялось, и, соответственно, решение не принималось, означает, что решение отсутствует. 
Только в этом случае возникает право на выделение земельной доли «по объявлению». 
Такое понимание следует из содержания текста закона.
Конституционный Суд РФ рассудил иначе. В определении от 09.06.2015 года 
№ 1294-О суд указал, что рассмотрение вопроса об утверждении местоположения выделяемого земельного участка на общем собрании не должно признаваться в качестве основного или приоритетного способа осуществления выдела.
После такого разъяснения все перестали обращать внимание на положение закона, предусматривающее в качестве непременного условия для выделения «посредством объявления» отсутствие решения общего собрания об образовании земельного участка в счет выделяемой земельной доли. 
Однако собственникам земельных долей не следует спешить радоваться. 
Если земельный участок в аренде, арендатор земельного участка явно не будет приветствовать такое решение собственника земельной доли. И первое, что он сделает, попросит лояльное ему лицо из числа долевых собственников подать возражение на проект межевания.
Возражения должны быть обоснованными с указанием причин несогласия с размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка. 
Действующее законодательство не указывает, что следует понимать под обоснованными и необоснованными возражениями. 
Возражения рассматриваются как обоснованные, если они указывают на:

1.   создание недостатков в расположении земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (вклинивание, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание, изломанность, неудобства в использовании);
2.   несоблюдение условий выхода на дороги общего пользования в случае образования нового и (или) существующего земельного участка;

      3. выделение в счет земельной доли земельного участка большей площади, чем указано в документах, удостоверяющих право на земельную долю, при условии, что кадастровая стоимость вновь образуемого земельного участка больше кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
Необоснованные возражения могут быть следующего содержания:
  «возражаю в связи с тем, что я там же намерен выделяться»; 
  «намереваюсь созвать общее собрание и согласовать выделение земельного участка, который по описанию местоположения совпадает с одним из указанных в объявлении участков»; 
  «возражаю в связи с тем, что использую эту землю для сельскохозяйственного производства»;
  «дольщик не указал количество принадлежащих ему земельных долей, в счет которых предполагается выдел земельного участка»;
  «в сообщении не указана цель, с которой выделяются указанные участки»;
  «данный участок предназначен для сельскохозяйственного производства, выражаю сомнение, что дольщик имеет необходимый опыт, знания, навык и ресурсы для ведения производственного процесса».
 Что делать собственнику земельной доли, чтобы преодолеть возражения?
Обратиться в суд с иском.
На практике встречаются различные названия исков, хотя у них один и тот же предмет:

•   о выделении земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности;
•   о признании права на выдел земельного участка в счет земельной доли;
•   об определении местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.

Встречаются и другие формулы. Например, «о признании необоснованными возражений и признании согласованным местоположение границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка». 
Что можно об этом сказать? Какова бы ни была формула иска, собственник земельной доли просит суд защитить его права путем признания за ним права на выдел в натуре его доли из общего имущества. Поэтому достаточно воспользоваться приведенными выше формулами, определяя предмет иска.
Если иск удовлетворяется, то в резолютивной части решения суд укажет:

•   выделить (в собственность) такому-то земельный участок такой-то;
•   признать за таким-то право на выделение земельного участка такого-то, местоположение границ которого такое-то;
•   определить местоположение границ земельного участка такого-то там-то.

Но, это еще не все, что ждет собственника земельной доли на пути выделения. Выдел земельной доли из арендованного земельного участка возможен не иначе, как с согласия арендатора. 
Такая позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года, в п. 4 которого сделан следующий вывод: право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Есть масса доводов против такого вывода суда. Но это отдельная тема.
Немаловажно и то, что, даже если согласие арендатора получено, образованный в результате выделения земельной доли земельный участок по-прежнему будет обременен 
арендой.
Следующая трудность, которую предстоит преодолеть – это как прекратить обременение в виде аренды, другими словами, досрочно расторгнуть договор?
Причин, по которым собственнику земельной доли может прийти в голову мысль расторгнуть договор, множество. Арендатору, как правило, такие мысли не нравятся, и начинаются пляски с непредсказуемым финалом, результат которого в итоге зависит от двух обстоятельств:
  от того, какие условия для досрочного расторжения были заложены при составлении первоначального договора аренды;
  от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться собственник земельной доли (арендодатель) в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.
Основания для досрочного расторжения договора аренды перечислены 
в ст. ст. 450, 619 ГК РФ п. 9 ст. 22, ст ст. 45,

46 ЗК РФ. 
Исходя из смысла этих норм закона, право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды возникает у арендодателя в следующих случаях:

•   при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
•   при существенном нарушении арендатором условий договора;
•   в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

Что делать собственнику земельной доли, если досрочно расторгнуть договор не получилось?
Остается ждать окончания срока договора аренды. Дождались и уперлись лбом в преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. 
Это право арендатор может реализовать только в том случае, если одновременно выполняются следующие условия:
  арендатор надлежащим образом ис-
полнял свои обязательства по договору;

•   договор аренды был заключен на определенный срок;
•   договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
•   договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
•   арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
•   арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
•   арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
•   преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Если все эти обстоятельства присутствуют, расставание с арендатором придется отложить.
Таковы основные, но далеко не все проблемы, с которыми столкнется собственник земельной доли при ее выделении, если кто-то намерен будет ему воспрепятствовать.

А. И. Рыбицкий