Аренда. Предмет договора

 Имеет место быть один вопрос, который все обходят вниманием при заключении договора, но который может породить огромную проблему. Это правильное определение предмета договора.

       По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Обратили внимание на союз «или»?  Он разделяет понятия «временное владение и пользование» и «временное пользование».

        Разница между понятиями весьма существенна и заключается в следующем.

        Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах. Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом. Данное право предоставляет арендатору возможность самостоятельно определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, а именно, рационально, оперативно, в нужном месте и в нужное время использовать его, исходя из текущих потребностей. И, что немаловажно, применять способы защиты, установленные ст.305 ГК РФ.

В чем заключается различие между «временным владением и пользованием» и «временным пользованием»?

Если договор не содержит указание на передачу имущества во временное владение и пользование, значит он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такой договор не будет являться договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гражданского законодательства регулирующих аренду.

Если предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не указано на передачу имущества во владение, то это является договором аренды (ч.1 ст.606 ГК РФ). Но при этом арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст.307 ГК РФ).

Таким образом, указание в договоре на «временное владение и пользование» означает, возможность наиболее полной реализации арендатором всех правомочий в отношении использования имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды.

Указание в договоре только на «временное пользование» означает, что арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества,  хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него. Например, если арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром весовой пользуется одно лицо, а вечером - другое).

В этом случае пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата.

Вот вкратце и все на что необходимо обратить внимание при определении одного из условий предмета договора. 

Интересующие Вас вопросы можно задать по телефону 8 909 378 98 69 или написав на почту  alsiru@yandex.ru

юрист А.И.Рыбицкий