Аренда. Стороны и участники договора.

Речь пойдет об аренде земельного участка образованного посредством выделения земельных долей.

И так: проведя процедуры, предусмотренные законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, сформировав и поставив на кадастровый учет земельный участок, собственники земельных долей, как и арендатор, встают перед проблемой заключения договора аренды.

Хотя какая это проблема?

В реальности все происходит так: как правило, арендатор "стырил" у товарища, скачал из правовой базы образец, переработал его содержание по своему хотению и все - нет проблемы. На общем собрании пошумели относительно срока аренды и размера арендной платы, и, в итоге, проголосовали за нужный арендатору проект договора, не вдаваясь в его содержание.

Прозрение наступает позже – в суде. Именно там приходит понимание того, как несколько листочков текста решают не только большие проблемы, но и создают их.

Вопросов при заключении договора великое множество и в некоторых из них попробуем разобраться. Речь пойдет о сторонах и участниках договора.

Непонимание различий между стороной договора и участниками договора приводит к следующим жизненным ситуациям.

Срок договора закончился. Несколько собственников земельных долей обращаются в Росреестр о внесении записи о прекращения обременения (аренды). Следует отказ, поскольку должно быть обращение стороны договора, а не отдельных участников. А сторона не полная т.к. некоторые собственники земельных долей умерли, другие далече, есть и те, кто желает продолжить договор. Суды на стороне Росреестра.
Другая ситуация. Группа собственников земельных долей намерена расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК РФ и п.2 ст.450 ГК РФ. Идут в суд и проигрывают. Почему? Потому что в договоре говорится о правах арендодателя (стороны), об участниках (собственниках земельных долей) нет ни слова, следовательно, правом предъявлять такие требования они не обладают.

Давайте разбираться, кто есть кто в договоре аренды.

В договоре аренды всегда две стороны: арендодатель и арендатор.

Каждая из сторон может быть представлена несколькими физическими лицами.

Физические лица (собственники земельных долей), передающие земельный участок в аренду, все вместе именуются одним словом – арендодатель. При этом каждое в отдельности физическое лицо не является арендодателем, это - участник договора.

Объясняю, почему так.

Решения, касающиеся аренды земельного участка, принимаются исключительно общим собранием участников долевой собственности, являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании. Решение общего собрания создает итоговый правовой результат для всех без исключения собственников земельных долей, представляющих сторону арендодателя.

Принятие решения общим собранием означает, что между собственниками земельных долей достигнуто соглашение о заключении конкретного договора, а также оговорены его существенные условия.

Из этого следует, что арендодателем (стороной) являются не каждый в отдельности, а в совокупности все без исключения собственники земельных долей в земельном участке, в отношении которого, общим собранием принято решение о передаче его в аренду.

Сторона договора (арендодатель) и участники договора (собственники земельных долей) это разные понятия. Об этом следует всегда помнить, хотя бы потому, что права, а также обязанности стороны договора и участника договора разные.

Права и обязанности стороны (арендодателя):

- предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ);

- предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению (п.1 ст.611 ГК РФ);

- получать арендную плату (ст.614 ГК РФ);

- требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст.619 ГК РФ);

- требовать возврата земельного участка после окончания срока аренды (ст.606 ГК РФ).

Права участника договора (собственника земельной доли) иные.

Участник вправе:

- завещать свою земельную долю,

- отказаться от права собственности на земельную долю,

- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,

- передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

Из изложенного следует, что права по договору аренды, такие как изменение условий договора, прекращение и расторжение договора, вправе реализовать в полном объеме только сторона договора посредством решения принятого на общем собрании, а не отдельные участники договора.

О распределении прав и обязанностей участников в договоре аренды в следующей статье.

Телефон: 8 909 378 98 69

E:mail: alsiru@yandex.ru А.И.Рыбицкий