Мораторий на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Речь пойдет о земельных участках сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены в аренду юридическим лицам и крестьянским (фермерским) хозяйствам. О тех участках, которые вроде бы как можно купить, поскольку абз.1 п.4 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ это позволяет, но мешает запрет на приватизацию установленный законами субъекта Российской Федерации.

Попытки доказать в суде, что субъект РФ не вправе своим законом ограничивать предоставление арендованных земельных участков в собственность за плату без проведения торгов посредством установления даты начала приватизации ни к чему не привели.

Грустно, но дальше постановки вопроса – "вправе – не вправе" субъект ограничивать предоставление никто не заморачивался. Наверно поэтому доводы, приводимые в обоснование незаконности отказа в предоставление в собственность арендованных земельных участков, не убедили судей. Использование в мотивировке исковых требований практики судов, которые такой подход не разделяют, так же не дали желаемого результата. Верховный суд Российской Федерации четко дал понять, что такое право у субъекта РФ есть и это право закреплено в федеральном законе.

Почему все так печально? Полагаю, только потому, что законы следует читать целиком и тогда можно обнаружить крайне любопытные нормы, о самом факте существования которых почему-то мало кто подозревает.

О них и предлагаю поговорить.

Что приводит администрация муниципального образования в обоснование отказа в предоставлении земельного участка? А обосновывает она отказ наличием моратория на приватизацию, установленного законом субъекта.

При этом забывается, что отказать в предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, можно исключительно по основаниям, предусмотренным ст.39.16 ЗК РФ. А эта статья не предусматривает такого основания для отказа как установления субъектом даты начала приватизации (мораторий). Будет ли отказ по такому основанию законным, при том, что самим законом такой отказ не предусмотрен - вопрос.

А как быть с правом субъекта РФ устанавливать дату начала приватизации предусмотренным ч.4 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?

А вот здесь все зависит от прочтения и толкования. Текст этого Федерального закона дает удивительные результаты, если читать его вдумчиво, но не просто так, а для ответа на вопросы: на какие случаи предоставления земельных участков может быть установлен мораторий и что такое приватизация?

Для начала рассмотрим, когда может возникнуть право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и полномочия субъекта, влияющие на возникновение этого права.

Статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает следующие случаи:

1. Первый: если земельный участок находится в аренде и отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства, то арендатор имеет право на получение земельного участка в собственность, в порядке, предусмотренном ЗК РФ (абз.1 п.4 ст.10 закона № 101-ФЗ).

Это означает, что при наличии конкретного юридического факта (аренда, отсутствие нарушений), арендатор вправе приобрести в собственность земельный участок. Данное право императивно и установлено федеральным законом. Если у арендатора есть право, которым его наделил закон, то у органа местного самоуправления соответственно возникает обязанность по предоставлению земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном п.п.2 п.2 ст.39.3 ЗК РФ.

Субъект РФ, как лицо, участвующее в реализации такого порядка предоставления земельного участка в собственность, по тексту закона не упоминается и никакими правомочиями не наделяется.

1. Второй: если земельный участок, находится в фонде перераспределения земель, то он может предоставляться юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (абз.5 п.4 ст.10 закона № 101-ФЗ).

А вот здесь федеральный закон прямо упоминает о полномочиях субъекта. К ним относится установление случаев передачи в собственность на возмездной и безвозмездной основе земельных участков. Предоставление участков на возмездной и безвозмездной основе можно расценивать как приватизацию. В этом случае, субъект может устанавливать дату начала приватизации.

1. Третий: если земельный участок образован в счет земельных долей и находится в муниципальной собственности то он передается использующим участок сельскохозяйственной организации в собственность без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок (п.5.1 ст.10 закона № 101-ФЗ).

Запрет на приватизацию таких земельных участков как правило не устанавливается.

Четвертый: если земельный участок находятся у сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретение в собственность такого земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года № 137-ФЗ по цене, установленной законом субъекта в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков (п.7 ст.10 закона № 101-ФЗ).

Федеральный закон предполагает участие субъекта в этом процессе только для определения цены и случаев бесплатного предоставления.

Итак, ст.10 Закона № 101-ФЗ - это норма устанавливающая только юридические факты, при наличии которых может возникнуть право собственности на земельные участки, предоставленные лицу на каком-либо праве.

Субъект РФ обладает полномочиями только при предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в фонде перераспределения и в случае бесплатного предоставления земельных участков, которые находятся на праве бессрочного постоянного пользования у сельскохозяйственных предприятий (абз.5 п.4, п.7 ст.10 закона № 101-ФЗ). При предоставлении земельных участков в собственность по другим основаниям закон никакими полномочиями субъект РФ не наделяет.

Приходим к выводу: право субъекта устанавливать дату начала приватизации может быть реализовано только касательно земельных участков, в отношении которых субъект обладает полномочиями, предоставленными законом, а именно в отношении земельных участков, находящихся в фонде перераспределения. Только такое понимание прекратит разброд и шатание в уяснении права субъекта устанавливать мораторий на приватизацию.

Еще один интересный момент.

ЗК РФ и Закон № 101-ФЗ имеют конкретные нормы, которыми установлен запрет на приватизацию. Запрещается приватизация:

• - земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п.4 ст.1 Закона № 101-ФЗ);
• - земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п.8 ст.27 ЗК РФ).
• - земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (п.12. ст.85 ЗК РФ).
• - земельных участков в границах государственных заповедников и национальных парков (п.6 ст.95 ЗК РФ).

А установление даты начала приватизации на случаи предоставления земельных участков по ст.10 Закона № 101-ФЗ не есть тот же самый запрет? Временный, но запрет. Верховный суд вообще-то так не считает, заявляя, что право выкупить участок сохраняется, при этом умалчивая, что субъект неограниченное количество раз может устанавливать дату начала приватизации делая таким образом мораторий бессрочным.

Федеральный закон не дает права субъекту вводить запрет на приватизацию, но субъект себя таким правом наделил через правомочие устанавливать дату начала приватизации. И пользуясь таким правом, прекращает действие ст.10 Закона № 101-ФЗ на многие годы. И это не есть введенные законом субъекта ограничения, которые федеральным законом запрещены? Тогда что понимать под ограничениями?

Эта коллизия устраняется, если право субъекта устанавливать дату начала приватизации распространить на фонд перераспределения земель. Собственно, в федеральном законе об этом и говорится, только субъект наделил себя большими полномочиями, имея собственные представления о приватизации и пользуясь правом установить дату ее начала.

Теперь поговорим о приватизации.

Этот термин применяется на практике в том значении, что любое отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности следует считать приватизацией.

Как пришли к такому мнению неведомо. Не будем полагаться на распространенное и непроверенное суждение и обратимся к закону.

Единственное определение приватизации содержится в Федеральном законе от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества, однако, на земли сельскохозяйственного назначения действие этого закона не распространяется в силу прямого указания на это в самом федеральном законе (п.п.1 п.2 ст.3 Закона № 178-ФЗ).

Не поверите, но три федеральных закона (ЗК РФ, № 137-ФЗ, № 101-ФЗ) не дают ответа на вопрос, что такое приватизация участков сельскохозяйственного назначения, как, при каких и на каких условиях, она проводится. Эти законы содержат только положения о запрете на приватизацию, но саму приватизацию земельных участков не только никак не регулируют, но и вообще не дают ей определения.

В силу положений ст.217, п.2 ст.235 ГК РФ можно предположить, что должен быть отдельный закон о приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такого закона нет. Тогда следует констатировать, что нормативная база, регулирующая процедуру приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, отсутствует. В итоге получается, что субъект РФ устанавливает дату начала того чего нет и законом не урегулировано.

Еще один момент.

Приватизация по действующему законодательству – это всегда торги. Других вариантов нет. И тут возникает забавная ситуация: предоставление в собственность земельного участка по основаниям, предусмотренным п.4 ст.10 Закона № 101-ФЗ и п.п.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, происходит за деньги, но без торгов. А если без торгов, какие основания считать такое предоставление приватизацией?

А как быть со встречающимися по тексту законов такими понятиями как "предоставление", "отчуждение", "продажа", которые ну никак не являются синонимом слова "приватизация".

Таких подробностей в этом плане хоть отбавляй поскольку предоставление участков в собственность, приватизация и установление даты начала приватизации весьма замысловато урегулированы нормами Земельного кодекса и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

И это еще не все доводы, которые можно привести в обоснование незаконности отказа в предоставлении в собственность за плату арендованного у муниципального образования земельного участка.

Чтобы разные "внутренние убеждения" привести к единому пониманию следует всего лишь опровергнуть хотя бы вышеизложенное. Если не опровергается, то это то, что является доказанным. Знайте, суд не озабочен установлением объективной истины, суд интересует истина доказанная. Содержание законов в их взаимосвязи позволяет утверждать, что установленный законом субъекта РФ мораторий не является препятствием для предоставления в собственность за плату арендованных земельных участков. Дело за малым: вам - убедить в этом суд, администрации – доказать законность принятого решения и опровергнуть ваши доводы.

Автор: А.И.Рыбицкий

Контакты автора статьи: 8-909-378-98-69, alsiru@yandex.ru