Оформляем спорные объекты недвижимости

В одном из номеров журнала «Фермер. Поволжье» в 2017 году, нами затрагивался вопрос оформления бесхозяйного склада в собственность органов местного самоуправления. К тому моменту у нашей компании в производстве было дело по оформлению подобного возведенного, но недооформленного сооружения в собственность одного их хозяйств Новониколаевского района Волгоградской области.

В чем состояла сложность данного дела?

Хозяйство, получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию еще в далеком 2002 году. Право собственности на объект зарегистрировано не было. Вроде бы ситуация безвыходная. При передаче в аренду земельного участка сельская администрация превысила свои полномочия, постановление о предоставлении земельного участка в аренду было подписано, но договор аренды не был заключен.

В настоящее время получить земельный участок можно только по результатам торгов. Гарантии, что торги будут выиграны именно этим хозяйством нет никаких. Объект был воздвигнут после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Что делать?

Ответ, в настоящее время получен. За ним, пришлось идти в суд.

Истец нес бремя содержания спорного объекта, недвижимости, открыто и непрерывно владеет имуществом.

Право собственности на имущество ни за кем не зарегистрировано. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, поскольку объект использовался заявителем в производственно-хозяйственной деятельности, ему необходимо было подтвердить факт законности своего  владения ими и получить возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества.

Хозяйство просило признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из положений названной нормы права, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: отсутствие законного основания владения истцом спорным имуществом (титула); фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, суды учитывают следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления N 10/22, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. В пункте 16 указанного выше Постановления N 10/22 разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (пункт 19 Постановления N 10/22).

По смыслу вышеизложенных разъяснений, а также положений статьи 234 ГК РФ и пункта 15 Постановления N 10/22 лицо, не являющееся собственником и претендующее на такой титул, должно доказать наличие совокупности элементов состава давностного владения, отсутствие любого из которых исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

При этом законодательно предусмотрено два способа защиты своего права (иск о признании права собственности, заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности) в зависимости от наличия (отсутствия) сведений о прежнем титульном собственнике спорного имущества.

Что необходимо сделать по пунктам:

Собрать все имеющиеся в распоряжении хозяйства документы, касающиеся объекта недвижимости.
Обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и последующей регистрации права на объект недвижимости. На данном этапе будьте готовы к очень неприятному разговору сначала в МФЦ, где у вас попробуют не принять заявление, на том основании, что у Вас нет всего пакета документов, потом с Росреестром. Очень не любит данная организация давать отказ. А ведь Вам именно это и нужно. Сначала, регистратор приостановит регистрацию на 30 дней и затребует у Вас дополнительные документы, потом еще на 90 дней. После чего Вы получите заветный отказ в государственном кадастровом учете и регистрации права.
Получив отказ из Росреестра, подаете заявление в Суд, либо арбитражный либо общей юрисдикции в зависимости от специфики ситуации.

С высокой долей вероятности решение суда состоится в вашу пользу.

С. Тюрин, адвокат